راهِن ـ مُرتَهِن

الزام به تنظیم سند رسمی و جایگاه حقوقی مرتهن

محمد طاهری ـ کارشناس ارشد حقوق دانشگاه تهران ـ متخصص حقوق شرکت‌ها و قراردادها

پیش از شروع بدانیم: قرارداد رهن دو طرف دارد. «راهن» کسی است که مالی را به رهن می‌دهد و «مرتهن» کسی است که مال را می‌گیرد.

مقدمه

معاملات ملکی در ایران گاه با پیچیدگی‌هایی همراه می‌شود که بخشی از آن ناشی از ناآشنایی مردم با آثار حقوقی «در رهن بودن ملک» است. بسیاری تصور می‌کنند وقتی ملکی در رهن بانک یا موسسه مالی قرار دارد، انتقال رسمی آن غیرممکن است یا بدون حضور مرتهن نمی‌توان اقدامی کرد. حتی در برخی دادگاه‌ها نیز این برداشت نادرست دیده می‌شود که وجود رهن، مانع پذیرش دعوای تنظیم سند رسمی  توسط دادگاه است.

اما رای مهم دادگاه تجدیدنظر خوزستان که موضوع این گزارش است، بار دیگر یک اصل ریشه‌دار در حقوق مدنی را بازخوانی می‌کند:

«در رهن بودن ملک، فروشنده را از ایفای تعهد خود در انتقال رسمی معاف نمی‌کند، و مرتهن نیازی به حضور در دعوا ندارد.»

این رأی، علاوه بر حل یک اختلاف خصوصی، پیام آموزشی مهمی برای خریداران، فروشندگان، مشاوران املاک و فعالان حوزه حقوقی دارد.

شرح ماجرا و مفاد رأی

ـ طرح دعوا در دادگاه بدوی:

در این پرونده، خریدار ملکی در اهواز، پس از مواجهه با خودداری فروشندگان از تنظیم سند رسمی، ناچار به طرح دعوا برای الزام به تنظیم سند رسمی و ابطال معامله‌ای که بدون مالکیت قانونی انجام شده بود، می‌شود.

دادگاه بدوی با این استدلال که: 1ـ ملک در رهن موسسه مالی بوده، و 2ـ مرتهن باید به‌عنوان طرف دعوا معرفی می‌شد، دعوا را قابل پذیرش ندانست و قرار رد دعوا صادر کرد.

ـ دادرسی در دادگاه تجدیدنظر:

پرونده در مرحله تجدیدنظر با بررسی دقیق مستندات و اصول حقوقی روبه‌رو شد و هیئت دادگاه تحلیلی متفاوت ارائه داد. چهار محور استدلالی دادگاه تجدیدنظر چنین بود:

1ـ در رهن بودن ملک مانع تنظیم سند رسمی نیست. رهن، محدودیتی بر حق مالک ایجاد می‌کند اما مانع نقل و انتقال نیست.

فروشنده متعهد است سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند؛ اگر ملک در رهن باشد، باید مقدمات انتقال را فراهم سازد، نه اینکه به استناد رهن، به‌طور کلی از انجام تعهد امتناع کند.

نکته مهم:

رهن، مانع نیست؛ صرفاً انتقال باید به نحوی صورت گیرد که حقوق مرتهن محفوظ بماند.

2ـ فک رهن، جزء مقدمات تعهد فروشنده است. وقتی فروشنده تعهد می‌کند سند را منتقل کند، مقدمات آن نیز بر عهده اوست. وقتی ملک در رهن است، فک رهن ـ حتی اگر هزینه‌بر باشد ـ لزوم منطقی اجرای تعهد اصلی است.

یعنی فروشنده نمی‌تواند بگوید: «چون ملک در رهن است، امکان انتقال ندارد.» بلکه باید اقدام کند به فک رهن و سپس سند را انتقال دهد.

3ـ مرتهن نیازی نیست طرف دعوا باشد؛ دادگاه تجدیدنظر این برداشت اشتباه دادگاه بدوی را اصلاح کرد.

مبنای استدلال: 1ـ رهن، نسبت به طلبکار (مرتهن) حق عینی تبعی ایجاد می‌کند. 2ـ فروشنده با خریدار معامله کرده و تعهد او نسبت به خریدار است. 3ـ مرتهن ذی‌نفع اصلی دعوا نیست؛ تنها شرط این است که رای به‌گونه‌ای صادر شود که حقوق او محفوظ بماند. این اصل مانع از آن می‌شود که خریداران مجبور شوند بانک‌ها یا موسسات مالی را وارد دعاوی شخصی کنند.

نتیجه رأی دادگاه تجدیدنظر در پایان با توجه به مجموع استدلال‌ها به این صورت بود که: رأی بدوی را نقض کرد، پرونده را برای رسیدگی ماهوی به دادگاه نخستین بازگرداند و رای خود را قطعی اعلام نمود.

اهمیت رأی و نکات آموزشی برای مردم و فعالان بازار ملک

1ـ خریداران نگران «در رهن بودن ملک» نباشند. اگر ملک در رهن باشد؛ فروشنده موظف است فک رهن کند و سند رسمی منتقل کند و حق ندارد به بهانه رهن از تعهد شانه خالی کند.

2ـ نیازی نیست علیه بانک یا مرتهن طرح دعوا شود.

این نکته مهم باعث کاهش هزینه‌های دادرسی، طولانی شدن روند پرونده و پیچیدگی‌های بی‌مورد می‌شود.

3ـ مشاوران املاک باید این موضوع را به طرفین یادآوری کنند.

این رأی هشداری به مشاوران املاک است که هنگام تنظیم مبایعه‌نامه:

• وضعیت رهنی ملک را دقیق قید کنند.
• تعهد صریح فروشنده به فک رهن را درج کنند،
• و خریدار را از حق قانونی خود مطلع سازند.

4ـ رهن مانع انتقال نیست؛ اما انتقال باید با حفظ حقوق مرتهن باشد.

این یعنی سند می‌تواند منتقل شود اما حق مرتهن همچنان پابرجا خواهد بود، مگر اینکه فک رهن انجام شود.

جمع‌بندی

رای دادگاه تجدیدنظر خوزستان به شکلی شفاف بیان می‌کند که:

• در رهن بودن ملک مانعی برای تنظیم سند رسمی نیست.
• فک رهن جزو مقدمات تعهد فروشنده است و بر عهده اوست.
• مرتهن نیازی نیست در دعوای الزام به تنظیم سند طرف دعوا باشد.
• این برداشت با رأی وحدت‌رویه‌محور دیوان عالی کشور هماهنگ است.

این رأی می‌تواند نقش مهمی در کاهش اختلافات ملکی، تسهیل انتقال رسمی و آگاهی عمومی نسبت به حقوق و تکالیف ناشی از قراردادهای بیع ایفا کند.

برای طرح سوالات حقوقی خود به آیدی Mtaheri_law@ در تلگرام پیام دهید.