مستاجر و موجر هرکدام چه حقوقی دارند؟

افسانه احمدی

در یکی از صفحات اینستاگرامی ویدیویی می‌بینم که یک صاحبخانه منتشر کرده است؛ از خانه‌ای که سال‌ها در تصرف مستاجری بوده که اجاره نمی‌پرداخته است در ویدیو مشخص بود که خانه وقتی به حکم دادگاه تخلیه شده، وضعیت بسیار نامناسبی داشته، درحالی که به گفته مالک پیش از تحویل به مستاجر کاملا بازسازی شده بوذه است.

پیام‌های ویدئو پر بود از شکایت صاحبخانه‌های دیگری که به همین درد دچار بودند، مستاجرانی که اجاره‌هایش روی هم تلنبار شده بود و از پس تسویه‌اش برنمی‌آمدند و صاحبخانه‌هایی که انگار دستشان به هیچ جایی بند نبود.

در این مورد نظرات کارشناسان حقوقی را پرسیدم.

***

بررسی مسئولیت‌های مستاجر در قبال آسیب به عین مستاجره و عدم پرداخت اجاره‌بها

با توجه به مقررات قانون مدنی و اصول کلی حاکم بر قراردادهای اجاره، به‌ویژه مواد ۴۶۶ الی ۵۱۶ قانون‌ مدنی، مستأجر نسبت به حفظ و نگهداری عین مستأجره و نیز ایفای تعهدات مالی خود در قبال موجر، مسئولیت‌های مشخص و قطعی دارد. در این نظریه، دو وضعیت شایع یعنی وارد آوردن آسیب به عین مستأجره و عدم پرداخت اجاره‌بها مورد تحلیل قرار می‌گیرد.

1ـ مسئولیت مستاجر در قبال وارد آوردن آسیب به عین مستأجره

مطابق ماده ۴۹۳ قانون مدنی، مستاجر نسبت به عین مستاجره حکم امین را دارد، ولی این امین بودن تا زمانی معتبر است که تعدی یا تفریطی از سوی مستاجر صورت نگیرد. اما هرگاه مستاجر از حدود متعارف استفاده خارج شده یا در نگهداری مورد اجاره سهل‌انگاری کند، مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود.

بر این اساس، در صورتی که مستاجر به‌طور مستقیم به ملک خسارت فیزیکی وارد کند (نظیر تخریب دیوار، شکستگی درب‌ها یا آسیب به تاسیسات یا به‌واسطه عدم مراقبت متعارف، موجب ورود زیان شود (مثلاً نشت لوله‌ها بر اثر استفاده ناصحیح، سوختگی کف‌پوش‌ها یا آسیب به کابینت‌ها)، وی مکلف به جبران تمامی خسارات وارده است و موجر می‌تواند با استناد به نظریه کارشناس رسمی دادگستری، میزان ضرر و زیان را مطالبه نماید.

چنانچه خسارت وارده به‌حدی باشد که منجر به اسقاط منفعت یا ایجاد نقص اساسی در عین مستاجره گردد، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه خسارت، به‌استناد ماده۴۸۳ قانون مدنی نسبت به فسخ اجاره نیز اقدام نماید، مشروط بر آنکه استمرار عقد برای وی غیرقابل تحمل یا موجب ضرر باشد.

2ـ عدم پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه توسط مستاجر

تعهد به پرداخت اجاره‌بها، اصلی‌ترین و اساسی‌ترین تعهد مستاجر است. وفق بند سوم ماده ۴۹۰ قانون‌مدنی، مستاجر مکلف است اجرت مقرر را در زمان و شیوه‌ای که در قرارداد تعیین شده است بپردازد. در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره‌بها امتناع ورزد، این رفتار نقض تعهد محسوب شده و برای موجر حقوق زیر ایجاد می‌شود:

1ـ مطالبه اجاره‌بهای معوقه به همراه خسارات تاخیر تادیه.

2ـ حق فسخ قرارداد اجاره در صورت تداوم عدم پرداخت استناد به قواعد عمومی.

3ـ درخواست تخلیه ید مستاجر از طریق دادگاه صلح محل وقوع ملک.

4ـ در صورت وجود چک یا سفته تضمینی، موجر می‌تواند جهت وصول مطالبات، از تضمین‌های قراردادی استفاده کند.

باید اشاره نمود که حتی در صورت عدم پیش‌بینی شرط فسخ، چنانچه مستاجر به‌طور مستمر از پرداخت اجرت امتناع کند، این امر عرفاً و قانوناً موجب نقض فاحش قرارداد بوده و موجر می‌تواند به استناد ماده ۲۳۷ و ۲۳۹ قانون مدنی الزام یا فسخ را مطالبه نماید.

در پایان:

1ـ مستاجر در قبال هرگونه خسارت ناشی از تعدی یا تفریط، ضامن است و موجر حق مطالبه ضرر و زیان دارد.

2ـ در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، موجر از اختیار مطالبه وجه، فسخ قرارداد و درخواست تخلیه برخوردار می‌باشد.

3ـ ملاک تعیین خسارت، نظر کارشناس رسمی دادگستری است.

این نظریه بر مبنای قواعد آمره قانون مدنی، اصول قرارداد نویسی و رویه قضایی مستقر تنظیم شده است.