پیشفروش ساختمان؛ قانونی حمایتی که نمیتوان از آن عبور کرد!
- شناسه خبر: 73444
- تاریخ و زمان ارسال: 19 آذر 1404 ساعت 07:30
- بازدید :
محمد طاهری ـ کارشناس ارشدحقوق دانشگاه تهران و مدرس دانشگاه
بازار ساختوساز امروز، بدون قراردادهای پیشفروش تقریبا قابل تصور نیست. اما پرسش مهم این است: چند درصد از قراردادهای پیشفروش مطابق قانون تنظیم میشوند؟ آیا طرفین میدانند که قانون پیشفروش یک قانون آمره و حمایتی است و توافق خلاف آن معتبر نیست؟ آیا میدانیم که موضوع قرارداد هر عنوانی داشته باشد، اگر با تعریف ماده ۱ منطبق باشد، «پیشفروش» محسوب میشود؟
در این یادداشت، نکات کلیدی قانون پیشفروش ساختمان را با زبانی ساده و کاربردی مرور میکنیم؛ نکاتی که رعایت آنها برای حفظ حقوق پیشخریداران، سازندگان و حتی مشاوران املاک ضروری است.
1ـ قانون پیشفروش؛ قانونی حمایتی و آمره
قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، قانونی است برای حمایت از پیشخریدار و جلوگیری از سوءاستفادهها. این قانون آمره است؛ یعنی حتی با توافق دو طرف نیز نمیتوان حداقلهای حمایتی آن را حذف یا نادیده گرفت.
2ـ عنوان قرارداد مهم نیست؛ محتوا مهم است
بر اساس ماده ۱، هر قراردادی که در آن شخصی تعهد به ساخت و تحویل واحدی مشخص کند یا انتقال حقوق ناشی از چنین قراردادی انجام شود، پیشفروش ساختمان محسوب میشود حتی اگر نام قرارداد «مشارکت»، «ساخت»، «بیع» یا هر عنوان دیگری باشد.
3ـ نوع کاربری مهم نیست
مسکونی یا تجاری، اداری یا صنعتی، آپارتمان یا سوله ـ تمام اینها، اگر مشمول تعریف ماده ۱ باشند، تحت شمول قانون پیشفروش قرار میگیرند.
4ـ طرفین قرارداد چه کسانی هستند؟
الف) پیشفروشنده
سه گروه میتوانند پیشفروشنده باشند:
1ـ مالک رسمی زمین، 2ـ مستاجر دارای حق احداث و پیشفروش، 3ـ سازندگان در مشارکت در ساخت (به شرط داشتن اجازه صریح برای پیشفروش)
ب) پیشخریدار
هر شخص حقیقی یا حقوقی میتواند خریدار باشد.
5ـ چه قراردادهایی مشمول قانون پیشفروش هستند؟ (ماده 1)
هر قراردادی که شامل تعهد به ساخت و تحویل واحد باشد، پیشفروش است؛همچنین انتقال حقوق ناشی از این قراردادها.
تبصره ماده ۱ نیز سرمایهگذاران و مستاجران دارای حق احداث را در این دسته قرار داده است.
6ـ چه مواردی باید حتما در قرارداد پیشفروش ذکر شود؟ (ماده 2)
حداقل موارد زیر الزامی است:
* مشخصات طرفین
* پلاک ثبتی ملک
* پروانه ساختمانی
* مشخصات فنی، معماری و مصالح
* قیمت و اقساط
* شماره قبوض
* زمان تحویل و زمان تنظیم سند
* تکلیف خسارتها، تضمینها و تغییرات
* تعهدات پیشفروشنده در برابر مراجع قانونی
این حداقلها قابل حذف یا توافق برخلاف نیستند.
7ـ ممنوعیت قراردادهای عادی و شفاهی (ماده 3)
قرارداد پیشفروش حتما باید در دفترخانه با سند رسمی با درج در سند مالکیت تنظیم شود.
هر قرارداد عادی، دستنویس یا بنگاهی از نظر این قانون معتبر نیست.
8ـ مسئولیت مشاوران املاک (ماده 24)
بنگاهها حق تنظیم قرارداد پیشفروش را ندارند. تنظیم چنین قراردادهایی موجب بار اول تعلیق تا ۱ سال، بار دوم تعلیق تا ۲ سال و بار سوم ابطال پروانه کسب خواهد شد. وظیفه قانونی آنها صرفا ارجاع به دفترخانه است.
9ـ ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی (ماده 23)
پیشفروش بدون سند رسمی جرم است و برای مرتکب ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا جزای نقدی ۲ تا ۴ برابر مبلغ دریافتی در نظر گرفته شده است.این جرم قابل گذشت است.
10ـ مدارک لازم برای تنظیم قرارداد (ماده 4)
* سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق احداث
* بیمهنامه مسئولیت پیشفروشنده
* استعلام ثبتی ملک
11ـ نحوه پرداخت ثمن پیشفروش
هرچند اصل بر توافق است، اما دو الزام وجود دارد:
1ـ حداقل ۱۰٪ باید هنگام تنظیم سند قطعی پرداخت شود (ماده ۱۱)
2ـ امکان توقف پرداخت اقساط در صورت عدم پیشرفت پروژه (ماده ۱۲)
پیشخریدار میتواند پرداخت را منوط به تایید مهندس ناظر کند.
12ـ برنامه زمانبندی و ضمانت اجراها
داشتن یک برنامه زمانبندی دقیق در پیشفروش ضروری است. قانون نیز برای تاخیرها جریمههای مشخص در نظر گرفته است (ماده ۶):
* عدم تحویل واحد یا پارکینگ: معادل اجرتالمثل قسمت تحویل نشده.
* تاخیر در بخشهای مشاع: روزانه ۰.۵٪
* تاخیر در خدمات عمومی: روزانه ۱ در هزار
* تاخیر در انتقال رسمی: روزانه ۱ در هزار مبلغ قرارداد
اینها حداقل ضمانت اجراها هستند و قابل افزایش به نفع پیشخریدارند.
13ـ حق فسخ پیشفروشنده فقط در موارد قانونی (ماده ۱۶)
سازنده نمیتواند هر زمان که خواست حق فسخ در قرارداد به نفع خودش بگذارد. تنها مورد اصلی فسخ پیش فروشنده زمانی است که اولا پیشخریدار اقساط را نپردازد، دوم اخطار دفترخانه داده شود و سوما مهلت یکماهه تمام شود .
جمعبندی :
فرض کنید آقای «الف» واحدی را از سازندهای میخرد، اما قرارداد در بنگاه نوشته شده، پروانه ساخت پیوست ندارد، اقساط بدون برنامه زمانبندی تعیین شده و هیچ سند رسمی هم تنظیم نشده است.
در چنین شرایطی:
* قرارداد از نظر قانون پیشفروش محسوب نمیشود.
* اعتبار آن محل تردید است.
* سازنده ممکن است مرتکب جرم ماده ۲۳ شده باشد.
* پیشخریدار حق دارد پرداختها را متوقف کند.
* امکان مطالبه خسارت تأخیر طبق ماده ۶ وجود ندارد چون قرارداد رسمی نیست
بنابراین: تنظیم درست قرارداد پیشفروش تنها راه امن پیشخرید است.
برای دریافت نسخههای آماده انواع قراردادها یا طرح سؤالات حقوقی خود، به آیدی نویسنده در تلگرام پیام دهید: @Mtaheri_law
