قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
- شناسه خبر: 74645
- تاریخ و زمان ارسال: 7 دی 1404 ساعت 07:30
- بازدید :
پرسش و پاسخ مردمی درباره قانون جدید معاملات املاک
محمد طاهری ـ مدرس دانشگاه و کارشناس ارشد حقوق دانشگاه تهران
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول به عنوان یکی از ابزارهای کلیدی نظام حقوقی کشور برای ایجاد نظم، امنیت و شفافیت در معاملات ملکی شناخته میشود. این قانون با الزام مالکان به ثبت رسمی اموال غیرمنقول (اموالی که قابلیت جابجایی ندارند مانند زمین، ساختمان و باغ) در دفتر اسناد رسمی، ضمن تعیین وضعیت مالکیت و حدود حقوقی املاک، از بروز اختلافات حقوقی متعدد جلوگیری میکند.
ثبت اموال غیرمنقول دارای کارکردهای چندگانه است: از یکسو با ایجاد سند رسمی، مالکیت فرد را به صورت قانونی به رسمیت میشناسد و از سوی دیگر، با ایجاد سیستم اطلاع رسانی عمومی، امکان دسترسی به اطلاعات معاملاتی را برای شهروندان فراهم میسازد. این قانون نه تنها به نفع مالکان خصوصی است، بلکه برای دولت نیز ابزاری برای برنامهریزیهای کلان، وصول مالیاتهای عادلانه و اجرای پروژههای توسعهای محسوب میشود.
در بسیاری از نظامهای حقوقی، ثبت اموال غیرمنقول به صورت اجباری، گامی اساسی در جهت توسعه اقتصادی، جذب سرمایهگذاری و ایجاد اطمینان در بازار املاک و مستغلات به شمار میرود. این قانون با تعریف دقیق مراحل ثبت، تشریفات حقوقی و ضمانتهای اجرایی، چارچوبی منسجم برای مدیریت و انتقال اموال غیرمنقول فراهم میکند.
در ادامه، به بیان پرسشهای شما در مورد این قانون میپردازیم.
1ـ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک یعنی چه؟
یعنی از این به بعد، معامله ملک فقط وقتی معتبر است که در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. قولنامهها و معاملات عادی دیگر پشتوانه مطمئن قانونی ندارند.
2ـ چرا این قانون تصویب شد؟
چون معاملات قولنامهای باعث افزایش کلاهبرداری، فروش یک ملک به چند نفر و اختلافات قضایی شده بود. هدف قانون، امنیت معاملات و کاهش دعاوی ملکی است.
3ـ آیا قولنامه دیگر اعتبار ندارد؟
برای بسیاری از املاک جدید، خیر. بهویژه املاکی که سند تکبرگی سبز رنگ دارند، اگر معامله رسمی نباشد، در دادگاهها قابل استناد نیست.
4ـ کدام املاک مشمول این قانون هستند؟
املاکی که سند مالکیت تکبرگی سبز رنگ (صادره بعد از ۳۰ تیر ۱۴۰3) دارند، بهطور کامل مشمول این قانون هستند.
5ـ اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، چه باید کرد؟
مالک باید پس از راهاندازی سامانه مربوطه، حداکثر ظرف دو سال اطلاعات ملک را ثبت و برای گرفتن سند رسمی اقدام کند. در غیر این صورت، مشمول ضمانت اجرای قانونی میشود.
6ـ آیا هنوز میتوان در بنگاه معامله کرد؟
بله، اما بنگاه محل ثبت نهایی معامله نیست. آنچه در مشاور املاک تنظیم میشود، فقط مرحله اول است و معامله باید حتما در دفترخانه رسمی ثبت شود.
7ـ پیشنویس قرارداد بنگاه چه ارزشی دارد؟
پیشنویس فقط ثبت مذاکرات است، اثر حقوقی ندارد و تنها تا پنج روز محدودیت ایجاد میکند. در این مرحله نباید پولی پرداخت شود.
8ـ قرارداد یکسان چیست؟
قراردادهای استانداردی هستند که مورد تایید قوه قضاییهاند، اثر حقوقی دارند و به طرفین حداکثر سه ماه فرصت میدهند تا معامله را در دفترخانه نهایی کنند.
9ـ آیا با قرارداد یکسان، معامله قطعی میشود؟
خیر. قرارداد یکسان فقط مرحله اول است. معامله زمانی قطعی و امن است که در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
10ـ معامله مستقیم یعنی چه؟
یعنی خریدار و فروشنده بدون مراجعه به بنگاه، مستقیما به دفترخانه میروند و معامله را رسمی ثبت میکنند.
11ـ اگر معامله رسمی ثبت نشود چه میشود؟
در صورت اختلاف، هیچ دادگاه یا مرجع قضایی به آن رسیدگی موثر نخواهد کرد و معامله قابل استناد نیست.
12ـ تکلیف اسناد تکبرگی قدیمی چیست؟
اسنادی که قبل از ۳۰ تیر ۱۴۰3 صادر شدهاند، فعلا میتوانند طبق روال قبلی معامله شوند؛ اما با راهاندازی سامانه جدید، آنها نیز وارد شمول قانون خواهند شد.
13ـ «قولنامه رسمی» یعنی چه؟
قولنامه رسمی سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود و با قولنامههای عادی بنگاهی تفاوت اساسی دارد.
14ـ آیا پرداخت پول قبل از دفترخانه خطرناک است؟
بله. طبق قانون جدید، پرداخت وجه قبل از ثبت رسمی معامله ریسک بالایی دارد و توصیه نمیشود.
15ـ پیام اصلی قانون برای مردم چیست؟
ملک را فقط رسمی معامله کنید. قولنامه شاید سریع باشد، اما امنیت ندارد.
برای طرح سوالات حقوقی و اخذ مشاوره رایگان به آیدی زیر در تلگرام پیام دهید: Mtaheri_law@
