حق فسخ معامله
- شناسه خبر: 74331
- تاریخ و زمان ارسال: 2 دی 1404 ساعت 07:30
- بازدید :
اگر خریدار ملک، پول را نداد و ملک را فروخت چه میشود؟
محمدطاهری ـ مدرس دانشگاه و کارشناس ارشد حقوق دانشگاه تهران
امروزه بیشتر معاملات ملک بهصورت اقساطی و با چک انجام میشود. معمولاً فروشنده برای اطمینان از دریافت پول، در قرارداد شرط میکند که اگر حتی یکی از چکها پرداخت نشود، حق فسخ معامله را داشته باشد یا معامله خودبهخود بههم بخورد. اما یک سؤال مهم همیشه وجود دارد:
اگر خریدار قبل از پرداخت کامل پول، ملک را به شخص دیگری بفروشد و بعد چکها برگشت بخورد، تکلیف چیست؟
ـ آیا فروشنده اول، میتواند ملک را پس بگیرد؟ یا خریداران بعدی مالک باقی میمانند؟
ماجرا از کجا پیچیده شد؟ در عمل، بارها پیش آمده که خریدار، ملک را هنوز کامل نخریده اما آن را به یک یا چند نفر دیگر فروخته و بعد هم یکی از چکها پاس نشده و فروشنده اول، خواسته معامله را فسخ کند.
دادگاهها در این موارد نظر واحدی نداشتند؛ بعضی میگفتند فسخ فقط بین فروشنده و خریدار اول، اثر دارد و معاملات بعدی درست است؛ بعضی دیگر میگفتند: با فسخ معامله اول، همه معاملات بعدی هم از بین میرود. این اختلاف آنقدر جدی شد که دیوان عالی کشور مجبور شد تصمیمنهایی بگیرد.
رأی مهم دیوان عالی کشور چه میگوید؟ (رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰(
دیوان عالی کشور در سال ۱۴۰۰ یک رأی مهم صادر کرد و بیان نمود:
ـ اگر در قرارداد فروش اول، شرط شده باشد که در صورت پرداخت نشدن چکها، معامله فسخ میشود یا فروشنده حق فسخ دارد:
- خریدار حق ندارد ملک را طوری بفروشد که بازگشت آن غیرممکن شود
- اگر با وجود این شرط، ملک به دیگران فروخته شود
و بعد فروشنده اول، معامله را فسخ کند؛ فروشنده میتواند ملک را از هر کسی که در دست اوست پس بگیرد حتی اگر ملک چند بار فروخته شده باشد.
ـ آیا خریدار بعدی که خبر نداشته، ضرر میکند؟
دیوان عالی کشور یک نکته مهم اضافه کرده است : اگر شرط فسخ یا شرط بههمخوردن معامله در متن قرارداد نوشته شده باشد، خریدار بعدی نمیتواند بگوید «خبر نداشتم»؛ چون عرفاً باید قرارداد قبلی را بررسی میکرده است.
اما اگر این شرط در قرارداد نیامده باشد یا بعداً و جداگانه اضافه شده باشد یا اصلاً قراردادی در دسترس خریدار بعدی نبوده باشد در این حالت، خریدار با حسننیت حمایت میشود و فروشنده اول معمولاً فقط میتواند پول خود را از خریدار اول مطالبه کند، نه ملک را.
* نتیجه ساده و کاربردی برای مردم
اگر فروشنده هستید:
- حتماً در قرارداد بنویسید: «در صورت پرداخت نشدن هر قسط، معامله فسخ میشود». یا «فروشنده حق فسخ دارد و ملک باید مسترد شود.»
بدون این شرط، پس گرفتن ملک از خریداران بعدی بسیار سخت یا ناممکن است.
اگر خریدار هستید:
قبل از خرید ملک:
- قرارداد قبلی ملک را حتماً ببینید
- دنبال شرط فسخ، چک، اقساط و تعهدات بگردید
- صرف داشتن سند یا قولنامه، همیشه امنیت کامل ایجاد نمیکند.
سخن پایانی:
قانون و رأی دیوان عالی کشور میگوید:
در معاملات اقساطی ملک، اگر شرط فسخ بهدلیل نپرداختن پول در قرارداد آمده باشد، فروشنده اول بر همه خریداران بعدی مقدم است و میتواند ملک را پس بگیرد. اما اگر این شرط شفاف و مکتوب نباشد، امنیت معاملات و حمایت از خریدار با حسننیت در اولویت قرار میگیرد.
* یک خط طلایی برای همه معاملات ملک:
«قرارداد قبلی ملک را نخوانده، نخرید؛ و شرط فسخ را ننوشته نفروشید.»
برای طرح سوالات حقوقی و اخذ مشاوره رایگان به آیدی زیر در تلگرام پیام دهید: @Mtaheri_law
