چرا با وجود رکود، معاملات مسکن نجومی شد؟

تورم ساخت، جهش دلاری و جنگ این روزها بازار مسکن در قزوین را به رکود تورمی عمیق برده است

آرش صالحی ـ بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ به نقطه‌عطفی تاریخی رسیده است؛ جایی که تقاطع تورم افسارگسیخته، هزینه‌های سرسام‌آور ساخت‌وساز، تنش‌های ژئوپلیتیک و کاهش فاجعه‌بار قدرت خرید خانوارها، تصویری بی‌سابقه از بحران مسکن را رقم زده است. میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران در فروردین‌ماه به بیش از ۱۶۰ میلیون تومان رسیده و تقاضای موثر عملا از بازار خارج شده است. در این میان میانگین قیمت هر متر آپارتمان در محله کارگرنشین مینودر قزوین به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده؛ رقمی که ۴ ماه پیش نصف بود. در چنین بازاری که کارشناسان آن را «رکود تورمی عمیق» می‌نامند، نه خریدار قدرت خرید دارد، نه مستأجر توان اجاره و نه سازنده انگیزه ساخت. گزارش ولایت از عمیق‌ترین بحران مسکن در یک دهه اخیر را در ادامه می‌خوانید:

چشم‌انداز کلی بازار؛ رکودی که گران‌تر می‌کند

سال ۱۴۰۵ با پدیده‌ای متناقض در بازار مسکن آغاز شده است. تعداد معاملات به شدت کاهش یافته، اما قیمت‌ها با سرعت صعودی بی‌سابقه‌ای در حال افزایش است.

سیدمحسن حسینی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی  در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت در تشریح این وضعیت می‌گوید: بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ بیش از آنکه در مسیر رونق واقعی قرار بگیرد، احتمالا با ترکیبی از رکود معاملاتی افزایش اسمی قیمت‌ها و تشدید فشار بر بازار اجاره مواجه خواهد بود. افزایش قیمت‌ها عمدتا روی کاغذ رخ می‌دهد و لزوما به معنای بهبود وضعیت بازار یا تقویت قدرت خرید خانوارها نیست.

قدیر ذوالقدر، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز این تحلیل را تایید می‌کند: فروردین امسال نشانه‌های روشنی از بازگشت تدریجی خریداران و خروج بازار از رکود سنگین زمستان را نشان داد. اگرچه حجم معاملات نسبت به اسفند کاهش تقویمی داشته، اما در مقایسه با فروردین سال گذشته رشد محسوسی برای آن ثبت شده است و بازار به‌تدریج از رکود فاصله می‌گیرد.

هزینه ساخت؛ موتور محرکه اصلی گرانی

فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد شهری و مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت افزایش قیمت مصالح ساختمانی را عامل کلیدی می‌داند: افزایش قیمت مصالح، اثر خود را به صورت خیلی قوی بر تغییرات قیمت پیشنهادی فروشندگان به جا می‌گذارد. تورم در معاملات ناشی از رشد هزینه‌های تمام‌شده ساخت، سرعت گرفته است. در بازار نااطمینانی وجود دارد و بازار معاملات به شدت راکد بوده است.

جاماندگی دلاری و جهش جبرانی

کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن طی دو سال گذشته نسبت به نرخ ارز جامانده بود. به گفته فعالان بازار ملک طی دهه‌های گذشته قیمت دلاری مسکن در تهران معمولاً بین 550 تا 600 دلار در هر مترمربع بوده که اواسط سال گذشته این عدد به حدود 4۰۰ دلار رسیده بود. با رشدهایی که در نرخ‌های مسکن اتفاق افتاده، سطح قیمت هر متر مسکن به بیش از 550 دلار رسیده و فاصله خود را با دلار جبران کرده است.

جنگ و اختلال در زنجیره تامین

قدیر ذوالقدر هشدار می‌دهد: با توجه به آسیب‌هایی که به صنایع فولاد وارد شده، پیش‌بینی می‌شود هزینه‌های ساخت‌وساز با افزایش قابل توجهی مواجه شود و احتمال خروج برخی سازندگان خرد از بازار وجود دارد.

آمار تکان‌دهنده از قیمت مسکن در قزوین

اما با بررسی قیمت‌های پیشنهادی در سایت دیوار متوجه می‌شویم که قیمت مسکن در استان و به ویژه شهر قزوین نسبت به دی‌ماه سال 1404 حدود 2 برابر افزایش قیمت داشته که البته بخش عمده‌ای از آن را پیش از جنگ تجربه کرده بود.

در حال حاضر قیمت میانگین پیشنهادی آپارتمان نوساز در محله کارگرنشین مینودر به حدود 90 تا 100 میلیون تومان در هر مترمربع رسیده و رشد ۱۷ درصدی در یک ماه را تجربه کرده است؛ آن هم در بازاری که «تقریبا بدون معامله بود.»

در این میان برخی فایل‌های ملکی حتی رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی را ثبت کرده‌اند. در حال حاضر قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در توحید، سرتک و پونک به حدود 150 تا 200 میلیون تومان رسیده است.

خشایار باقرپور، یک فعال بازار املاک و مسکن در قزوین در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با استناد به آمار رسمی می‌گوید:

پروانه‌های ساختمانی در کل کشور ۲۲.۵ درصد کاهش یافته است. صنعت ساختمان عملا به ورشکستگی کشیده شده و هزینه تولید گران‌تر از قیمت‌های بازار است. تورم نهاده‌های ساختمانی حدود دو برابر تورم عمومی بود.

نگاهی به بازار اجاره؛ فشار مضاعف بر مستأجران

بازار اجاره نیز که در ابتدای فروردین‌ماه امسال شرایط مناسبی را تجربه می‌کرد، با ورود به اردیبهشت‌ماه با شرایط بحرانی روبرو شد. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران: تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره مسکن در فروردین‌ماه به ۳۱.۱ درصد رسیده است.

فردین یزدانی درباره عمق بحران اجاره می‌گوید: در این بخش بحران‌های جدی وجود دارد و وضعیت درآمدی بسیار نامناسب است. بخشی از مستأجران در خانه‌های تخریبی استیجاری بوده‌اند که دیگر قابل سکونت نیست. از لحاظ سطح قیمت، رشد اجاره نسبت به تورم زیاد نخواهد بود، چون توان پرداخت اجاره اندک است.

به گفته یک فعال بازار: قیمت رهن کامل یک واحد ۹۰ متری دو خوابه در محلاتی مانند سعدی قزوین به حدود 600 میلیون رسیده است. در مناطق شمالی‌تر قزوین ارقام نجومی‌تر هستند. در مناطق بالای شهر قزوین واحدهای لوکس با رهن کامل بیش از ۱.۵ تا 2 میلیارد تومان معامله می‌شوند.

پیش‌بینی‌ها و سناریوهای آینده

کارشناسان سه سناریوی اصلی را پیش‌بینی می‌کنند:

سناریوی نخست (بهبود نسبی): قیمت‌ها به‌تدریج رشد می‌کنند اما شتاب انفجاری ندارند.

سناریوی دوم (تداوم جنگ و نااطمینانی): مسیر قیمت مسکن و اجاره به‌صورت پایدار صعودی خواهد بود؛ تورم بالا باقی می‌ماند، هزینه‌های ساخت افزایش می‌یابد و ظرفیت تولید مسکن جدید کاهش می‌یابد. ترکیبی که بازاری گران‌تر با توان ورود کمتر خانوارها را شکل می‌دهد.

سناریوی سوم (در صورت توافق سیاسی): بازار وارد فاز رونق نسبی می‌شود و می‌تواند «سال مسکن» نام بگیرد.

خشایار باقرپور نیز سناریوی افزایش ۵۰ درصدی قیمت‌ها در سال جاری را محتمل می‌داند. با وجود سناریوهای مختلف سیاسی و اقتصادی، قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ احتمالاً تا ۵۰ درصد رشد خواهد داشت.

نتیجه‌گیری و توصیه‌های کارشناسی

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ در وضعیت «رکود تورمی عمیق» قرار دارد: قیمت‌ها جهش کرده، معاملات قفل شده و مستأجران روزهای سختی را پیش رو دارند. کارشناسان توصیه می‌کنند متقاضیان واقعی مسکن عجله نکنند؛ در عین حال تأخیر بیشتر برای برخی خریداران ممکن است به معنای از دست رفتن فرصت خرید باشد.

فردین یزدانی هشدار می‌دهد: به خریداران و فروشندگان توصیه می‌کنم جز در مواقعی که نیاز به صورت اورژانسی است، اقدام به معامله نکنند.

در مقابل سیدمحسن حسینی معتقد است: اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، از اردیبهشت تا شهریور شاهد افزایش قابل توجه حجم معاملات در بازار مسکن خواهیم بود. تأخیر بیشتر در تصمیم‌گیری می‌تواند منجر به از دست رفتن فرصت خرید با قیمت‌های فعلی شود.

تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره ۳۱ درصد، کاهش ۲۲.۵ درصدی پروانه‌های ساختمانی، جهش ۱۷ درصدی قیمت مسکن در یک ماه رکود کامل. این‌ها آمار فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۵ است؛ تصویری که کارشناسان آن را «تورمی بدون معامله» می‌نامند. بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ به چهارراهی تاریخی رسیده؛ از یک سو جنگ و تحریم، از سوی دیگر جاماندگی دلاری و تورم ساخت. نتیجه؟ خانه‌ای که ماه‌ها بدون خریدار مانده، باز هم گران‌تر می‌شود.

آنچه مسلم است؛ مسکن از کالای مصرفی خارج شده و به بازاری سرمایه‌ای و سفته‌بازانه تبدیل شده است. در سال ۱۴۰۵ فاصله طبقاتی میان کسانی که سقفی بالای سر دارند و «نسل حبس‌شده در اجاره‌نشینی» بیش از هر زمان دیگری عمیق شده است. بدون مداخله جدی دولت در کنترل نقدینگی، حمایت از تولید مسکن و اصلاح نظام تامین مالی این بحران در سال‌های آینده نیز تداوم خواهد یافت.