معمای مسکن، پس از جنگ

جهش ناگهانی و سود پنهان بانک‌ها

مسکن پس از جنگ گران شد، بانک‌ها آپارتمان‌سازی کردند و خریداران اولیه حذف شدند.

آرش صالحی ـ شاید کمیاب‌ترین رویداد اقتصادی در نیمه دوم سال گذشته و پس از پایان جنگ ۴۰ روزه رمضان، جهش ناگهانی قیمت مسکن بود؛ آن هم در شرایطی که این بازار ماه‌ها در خواب زمستانی به سر می‌برد و اغلب تحلیل‌گران بزرگ‌ترین موسسه‌های مشاوره املاک، افق رشد آن را کدر و غیرقابل پیش‌بینی توصیف می‌کردند. اما این روند صعودی برخلاف انتظار، نه در اوج التهاب نظامی، بلکه در دقیقه‌ای که پرچم آرامش برفراز کشور برافراشته شد، کلید خورد و طی کمتر از سه هفته برگه‌های قیمت منطقه‌ای را تا ۲۵ درصد در برخی نقاط قزوین و سایر کلان‌شهرهای ایران جابه‌جا کرد. اکنون اما پس از گذشت چند هفته از آن شوک قیمتی بازار بار دیگر به رکودی تمام‌عیار فرو رفته؛ رکودی که در آن نه خریداران مصرفی توان ورود دارند و نه حتی فروشندگان دارای نقدینگی فوری، مشتری جدی می‌یابند.

جهش پس از جنگ یا جبران تأخیر تاریخی؟

پرسش بنیادین این است که چرا دقیقاً پس از بازگشت ثبات، مسکن ترمز افزایشی خود را کشید؟ سعید لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک ایران در گفت‌وگوی مفصل با خبرنگار ولایت این پدیده را نه یک استثنا، بلکه یک قاعده‌ رفتاری در اقتصاد ایران توصیف می‌کند: در طول جنگ چه ۱۲ روزه و چه ۴۰ روزه، بازار مسکن عملاً در حالت وقفه و سکون بود. در آن روزها، نه معامله‌ای با قیمت جدید ثبت می‌شد و نه سایت‌های مرجع قیمت، داده‌های به‌روزی داشتند.

وی اضافه می‌کند: اما آحاد جامعه به‌خوبی می‌دانستند که نرخ ارز مسیر صعودی دارد و این انتظار تورمی، به‌تدریج در قیمت‌های طلا، خودرو و دلار جذب شد. مسکن اما به دلیل ماهیت سنگین و غیرنقد خود، همیشه دیرتر از سایر دارایی‌ها به این انتظارات واکنش نشان می‌دهد.

لطفی با اشاره به داده‌های تاریخی تأکید می‌کند که در ۱۲ سال اخیر، هرگاه نسبت قیمت مسکن به طلا یا دلار به پایین‌ترین سطح تاریخی خود رسیده، ظرف ۴ تا ۶ هفته پس از فروکش کردن تنش‌های سیاسی جهش جبرانی رخ داده است.

به گفته وی، این بار نیز مسکن صرفاً «عقب‌ماندگیِ شاخص قیمت واقعی» خود را جبران کرده و نباید آن را معلول مستقیم خسارت‌های فیزیکی به کارخانه‌های فولاد یا پتروشیمی دانست؛ هرچند که افزایش قیمت نهاده‌هایی مثل سیمان و میلگرد در اواخر دوران جنگ، تا ۱۸ درصد در هزینه تمام‌شده سازندگان تأثیر داشته، اما این عامل حاشیه‌ای بوده، نه موتور محرک اصلی.

رکود کنونی؛ تقابل آرزوی فروشنده و کیسه خالی خریدار

وضعیت امروز بازار اما تصویری دوگانه ارائه می‌دهد. از یک سو، مالکان و سرمایه‌گذارانی که در اوج جهش وارد بازار شدند، همچنان قیمت‌های اردیبهشت‌ماه را مبنای فروش خود قرار داده‌اند و از کاهش حتی ۵ درصدی امتناع می‌ورزند. از سوی دیگر، متقاضیان واقعی که اغلب زوج‌های جوان و خانواده‌های دهک‌های میانی هستند، با قدرت خریدی مواجه‌اند که نسبت به ماه پیش از جنگ، حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد افت کرده است.

آمار معاملات انجام‌شده در دفاتر مشاوره املاک قزوین نشان می‌دهد که تعداد فسخ‌های قرارداد در هفته‌های اخیر حدود 50 درصد نسبت به میانگین سه‌ماهه قبل افزایش یافته؛ چرا که خریداران پس از امضای مبایعه‌نامه، از تأمین مابقی وجه بازمی‌مانند.

محمود رضایی، کارشناس ارشد اقتصاد شهری در این باره به خبرنگار ولایت می‌گوید: بازار مسکن امروز شبیه یک کابوس دوگانه است؛ فروشنده‌ای که نیاز فوری به پول ندارد، دست نگه داشته تا قیمت‌ها دوباره اوج بگیرد و خریداری که با حقوق ثابت دولتی، حتی برای یک واحد ۶۰ متری در حومه شهر نیز باید ۱۵ سال پس‌انداز کند. این رکود، رکود ناامیدی است، نه رکود تعادل.

معمای بانک‌ها؛ خوش‌حالی از گرانی تا بنگاه‌داری بی‌پاسخ

اما شاید پرسش‌برانگیزترین بخش این گزارش، نقش شبکه بانکی در داستان گرانی مسکن باشد. آنچه از گزاره‌های میدانی و اظهارات فعالان صنفی برمی‌آید، حکایت از یک تضاد منافع آشکار دارد. بانک‌ها در حالی که وظیفه تأمین مالی ساخت‌وساز و پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به خانه‌اولی‌ها را بر عهده دارند، عملاً به بزرگ‌ترین انبوه‌سازان و مالکانِ واحدهای مسکونی تبدیل شده‌اند.

لطفی در تشریح این معضل، اعداد شفافی ارائه می‌دهد؛ یک بانک خصوصی بزرگ، به‌تنهایی مالک بیش از ۲ هزار واحد آپارتمان در شمال و غرب تهران است. اگر هر مترمربع از این واحدها تنها ۵ میلیون تومان گران شود، ارزش دارایی این بانک ۱۰ هزار میلیارد تومان افزایش می‌یابد؛ رقمی که معادل کل سود خالص سالانه آن بانک است. آیا این انگیزه‌ای نیست که بانک‌ها به جای پرداخت وام‌های ۲۰ ساله با بازده منفی، ترجیح دهند خودشان ملک نگهداری کنند و از تورم سود ببرند؟

بر اساس مستندات موجود، از مجموع تسهیلات تکلیفی بخش مسکن در شش ماهه اول سال جاری تنها ۳۲ درصد به ساخت‌وساز جدید و ۱۸ درصد به خرید مصرفی تعلق گرفته و باقی به‌صورت خرید انبوه واحدهای نیمه‌تمام یا احتکار زمین توسط خود بانک‌ها صرف شده است. این رفتار که در ادبیات اقتصاد به «بنگاه‌داری بانکی» معروف است، نه‌تنها به کاهش عرضه مؤثر دامن می‌زند، بلکه با افزایش تقاضای سوداگرانه، قیمت‌ها را در مدار صعودی نگه می‌دارد.

الهام کریمی، عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی با انتقاد از نظارت ضعیف نهادهای تنظیم‌گر، به خبرنگار ولایت می‌گوید: ماده ۱۴ قانون رفع موانع تولید، صراحتاً بانک‌ها را از تملک و نگهداری املاک به‌قصد سوداگری منع کرده، اما هیچ ناظر بیرونی برای اجرای این ماده وجود ندارد.

وی می‌افزاید:‌ بانک مرکزی باید هر سه ماه یکبار فهرست املاک تحت تملک بانک‌ها را به‌صورت شفاف منتشر کند و از افزایش قیمت داخلی این دارایی‌ها در ترازنامه، مالیات بر عایدی سرمایه اخذ شود؛ در غیر این صورت خود سیستم بانکی به بزرگ‌ترین دلال مسکن تبدیل خواهد شد.

پلتفرم‌های آنلاین؛ تسهیل‌گر یا دامن‌زننده به نوسان؟

نقش پلتفرم‌های اینترنتی خرید و فروش ملک نیز در این میان خالی از حاشیه نیست. برخی کارشناسان معتقدند که الگوریتم‌های قیمت‌گذاری این سکوها با ارائه قیمت‌های پیشنهادی اغراق‌آمیز از سوی مشاوران املاک به نوعی «انتظارات افزایشی» را دامن می‌زنند.

با این حال، لطفی در این باره محتاط‌تر است: پلتفرم‌ها صرفاً آینه بازار هستند، نه موتور محرکه. اگر قیمت پایه واقعی وجود نداشته باشد، هیچ الگوریتمی نمی‌تواند آن را خلق کند. مشکل اصلی فقدان سامانه شفاف معاملات با قیمت قطعی ثبت‌شده در دفاتر اسناد رسمی است که بتواند مرجع معتبری برای تصمیم‌گیری خریداران باشد.

چشم‌انداز؛ آیا موج کاهشی در راه است؟

با تداوم رکود کنونی برخی فعالان بازار پیش‌بینی می‌کنند که در صورت تداوم ثبات سیاسی و نبود شوک ارزی تازه، احتمال کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت‌ها در پاییز وجود دارد، مشروط به اینکه بانک‌ها از خریدهای جدید ملکی منع شوند و تسهیلات نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری تزریق گردد.

با این حال، نگرانی بزرگ، خروج سرمایه‌های سرگردان از بازارهای موازی و هجوم مجدد به مسکن است؛ سناریویی که در صورت تشدید انتظارات تورمی، می‌تواند دوباره موتور افزایش قیمت را روشن کند.

یک مقام آگاه در وزارت راه و شهرسازی که نخواست نامش فاش شود، به خبرنگار ولایت گفت: کارگروه ویژه‌ای برای نظارت بر تراکنش‌های بانکی در بازار زمین و مسکن تشکیل شده است. در سه ماهه دوم سال، هرگونه خرید ملک توسط بانک‌ها مشروط به اخذ مجوز از کمیته سرمایه‌گذاری وزارت اقتصاد خواهد شد. همچنین لایحه مالیات بر عایدی مسکن که در کمیسیون اقتصادی مجلس در حال بررسی است، می‌تواند تا حد زیادی سوداگری را مهار کند.

بااین‌حال، تا زمانی که نظام بانکی همچنان بزرگ‌ترین سوداگر مسکن باشد و شفافیت اطلاعاتی در این بازار حکم‌فرما نشود، التیام زخم‌های مسکن، به‌ویژه برای دهک‌های پایین و متوسط، به یک رویای دور از دسترس می‌ماند. آنچه این روزها بیش از هر عامل دیگری در تالارهای مشاوران املاک شنیده می‌شود، یک جمله تکراری است: نه خریدار جدی هست، نه فروشنده ناچار ـ و بانک‌ها هم از این سردرگمی، نان می‌خورند.