رکود جنگی بازار مسکن

آرش صالحی ـ بازار مسکن در مواجهه با «جنگ دوباره»، رخدادی شبیه «خردادماه» از خود بروز داد؛ توقف نسبتاً کامل معاملات و ریزش نسبی قیمت املاک. با استناد به شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشندگان واحد مسکونی در قزوین می‌توان مدعی شد که متوسط قیمت‌ها در یک‌ هفته نخست جنگ رمضان حدود 6 درصد کاهش یافت و سطح میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایل‌ها از حدود 90 میلیون تومان در مترمربع به حدود 84 میلیون تومان افت کرد. کاهش ۹ میلیون تومانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ظرف کمتر از یک هفته را می‌توان اثر اصابت ترکش‌های جنگ دوباره علیه ایران توصیف کرد که باعث شد معاملات ملک به دو دلیل «متوقف» و در نهایت تورم ملکی منفی شود. با این‌حال نشانه‌ها حکایت از آن دارد که مانند جنگ 12 روزه مردم تمایل چندانی به کاهش قیمت ملک و مسکن خود نشان نمی‌دهند و همچنان به مسکن به عنوان ابزاری برای حفظ توان مالی و قدرت پولی خود نگاه می‌کنند.

چرخش جنگی اوضاع قیمتی مسکن

یک کارشناس حوزه ملک در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با اشاره به شوک جنگی به بازار مسکن در کشور و استان می‌گوید: طی هفته گذشته شرایط جنگی حاکم بر کشور و البته همه کسب‌وکارها و فعالیت‌های اقتصادی از یک سو و همچنین تعطیلی عمومی یک‌هفته‌ای و تاثیر آن روی سامانه‌های بانکی، ثبتی و مالیاتی از سوی دیگر، باعث شد نقل‌وانتقال ملک به حالت تعلیق دربیاید.

حسن کشاورز افشار اضافه می‌کند: در ضمن طبق تجربه «جنگ ۱۲روزه» در اواخر بهار و ابتدای تابستان امسال و همچنین الگوی جهانی بازارهای مسکن در کشورهای درگیر جنگ و بی‌ثباتی‌های سیاسی، طی هفته گذشته تقریباً هیچ تمایلی در بازار برای خرید واحد مسکونی وجود نداشت و تقاضا که تا پیش از این با سرعت زیاد تنور معاملات ملک را گرم کرده بود، تا سطح «صفر» سقوط کرد.

وی با بیان اینکه سرعت سقوط قیمت مسکن در مقایسه با سرعت صعود آن در زمستان امسال بسیار معنادار است، ادامه می‌دهد: طی دو ماه نخست زمستان رشد چشمگیر تقاضای خرید آپارتمان در بازار مسکن قزوین، روند تغییرات میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع واحد مسکونی را به حدود یک میلیون تومان افزایش در روز رسانده بود. اما در روزهای ابتدای هفته گذشته «چرخش جنگی اوضاع» باعث شد این سرعت تغییر در مسیر کاهش ۲ برابر شود.

نشانه‌های تعطیلی بازار مسکن

از سوی دیگر، قدیر ذوالقدر از مشاوران املاک در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با بیان اینکه هیچ تماس تلفنی با واسطه‌ها و دلالان ملک برقرار نشده است، می‌گوید: البته بنگاه‌ها در این ایام بسته بودند و امکان فعالیت در این بازار وجود نداشته است.

وی می‌افزاید: علاوه بر توقف تلفن‌ها در بازار مسکن «رسوب سنگین» فایل‌های فروش در بازار آنلاین دومین علامت تعطیلی معاملات مسکن در روزهای گذشته از جنگ است و این روزها شاهد این هستیم که پلت‌فرم‌هایی مانند دیوار و شیپور هم در فروش ملک و مسکن رونقی ندارند.

این مشاور املاک تصریح می‌کند: فایل‌هایی که در یک هفته گذشته، بعداز جست‌وجوی کاربران بازار آنلاین مسکن، تحت عنوان فایل‌های جدید ۲۴ ساعت گذشته به نمایش درمی‌آید، آپارتمان‌هایی هستند که از دو هفته پیش تاکنون، برای فروش عرضه شده و در روزهای اخیر به درخواست فروشنده یا صاحب فایل «بازعرضه» شده‌اند و در صفحات نمایشگر پلتفرم‌ها مجدداً بالا آمده است.

ذوالقدر اضافه می‌کند: رسوب دوهفته‌ای فایل‌های فروش آپارتمان در قزوین درست وضعیتی برعکس ماه‌های گذشته است. تا پیش‌از شروع جنگ خریدار بود، اما فروشنده در بازار وجود نداشت که البته آن شرایط به‌خاطر انتظارات مثبت نسبت به آینده قیمت مسکن بود که باعث عقب‌نشینی عرضه شده بود.

وی ادامه می‌دهد: اما در حال حاضر فروشنده هر چند به صورت محدود وجود دارد، اما خریدار نیست. تعداد همین فایل‌های «بازعرضه‌شده» در بازار مسکن حدود 90 درصد نسبت به روزهای عادی کاهش یافته است.

آینده بازار مسکن

اما برخی کارشناسان اعتقاد دارند احتمال اینکه شاخص «قیمت پیشنهادی» در روزهای اخیر باز هم کاهش پیدا کرده باشد، وجود دارد؛ اما از آنجا که برای روزهای بعداز دوشنبه هفته گذشته، فعلا امکان استخراج داده‌های مربوط به این شاخص، وجود ندارد، نمی‌توان عدد و رقم درباره سطح فعلی قیمت مسکن اعلام کرد.

با این حال، پیش‌بینی‌های فعالان بازار معاملات مسکن آن است که وضعیت تعطیلی یا شبه‌تعطیلی به‌وجودآمده، دست‌کم تا اردیبهشت سال آینده ادامه پیدا می‌کند. این وضعیت البته هم می‌تواند قیمت را کاهش دهد و هم اینکه روی روند کاهشی قیمت بی‌اثر باشد، به‌طوری‌که قیمت‌ها در هفته‌های آتی بدون افزایش به ثبات نسبی برسند.

شرایط «کارسازی» برای خرید ملک مهیا نیست

مسعود کثیری‌فر، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با بیان اینکه از زمان شروع جنگ در ۹ اسفندماه تقاضای خرید مسکن کاهش یافته است، عنوان می‌کند: علت این است که در نگاه مردم و افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی هستند، همه چیز تعطیل شده و اوضاع نامعلوم است.

وی ادامه می‌دهد: ترس از عدم تعادل دخل و خرج خانوار در پی شرایط جنگی، تورم غیرقابل پیش‌بینی و همچنین ترس از تخریب ساختمان‌ها عملاً معامله ملک را از اولویت کوتاه‌مدت خارج کرده است. از طرف دیگر، حتی افرادی که به هر دلیل قصد خرید ملک دارند هم نمی‌توانند «کارسازی» کنند.

این کارشناس اقتصادی اصطلاح «کارسازی» را این‌گونه توصیف می‌کند: کارسازی اصطلاحی است در بین فعالان بازار مسکن که فرایند تأمین «پول نقد لازم» برای شروع معامله و سپس تکمیل معامله خرید را توضیح می‌دهد. فردی که به دنبال خرید آپارتمان است باید دارایی‌های خود را تبدیل کند و در نهایت، با مراجعه به بانک پول منتقل‌شده در حساب خود را به صورت غیرنقد به حساب فروشنده انتقال دهد. همه این فرآیندهای مالی در شرایط تعطیلی عمومی و توقف فعالیت‌ سامانه‌های مورد نیاز معامله ملکی «غیرممکن» است.

خواب بازار مسکن تا پایان جنگ

با این همه به نظر می‌رسد انتظار رکود بازار مسکن حداقل تا پایان جنگ رمضان که البته زمان آن پیش‌بینی‌پذیر نیست، تا حدود زیادی معلوم است، اما در شرایطی که کاهش ارز ریال همچنان استمرار داشته باشد، نباید از بازار مسکن انتظار معجزه ارزانی داشت، چرا که هیچ فروشنده‌ای مگر در صورت ناچاری وارد بازاری نمی‌شود که می‌تواند آینده اقتصادی و حتی معیشتی او را تهدید کند و به ویژه این موضوع متوجه فروشندگان خردی است که تعداد املاک مازاد آن از تعداد انگشتان یک‌دست فراتر نمی‌رود و به همین خاطر عدم فعالیت جدی بازار مسکن تا پایان جنگ انتظاری معقول و به‌جا محسوب می‌شود.