آثار حقوقی ثبت نکردن قرارداد اجاره

محمد طاهری ـ مدرس دانشگاه و کارشناس ارشد حقوق دانشگاه تهران

آیا ثبت نکردن قرارداد اجاره در سامانه‌های رسمی واقعاً الزام قانونی دارد یا صرفاً توصیه اداری است؟ اگر صاحبخانه قرارداد را ثبت نکند چه جریمه‌ای می‌شود؟

شاید این پرسش برای بسیاری از مالکان و مستأجران مطرح باشد که:

ـ آیا ثبت قرارداد اجاره در سامانه رسمی واقعاً الزامی است یا فقط یک توصیه اداری به شمار می‌آید؟

ـ اگر قرارداد اجاره به‌صورت دستی یا قولنامه‌ای نوشته شود چه عواقبی دارد؟

ـ موجری که قرارداد را ثبت نکند با چه جریمه‌ای روبه‌رو می‌شود؟

ـ و آیا این الزام شامل قراردادهای کمتر از دو سال هم می‌شود؟

بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ همه موجران مکلف شده‌اند قراردادهای اجاره خود را در یکی از این دو سامانه ثبت کنند:

1ـ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

2ـ سامانه الکترونیک ثبت اسناد و املاک (معروف به سامانه کاتب)

این تکلیف شامل:

— قراردادهای جدید

— قراردادهای تمدیدی

— قراردادهای کمتر یا بیشتر از دو سال

می‌شود. بنابراین حتی اگر قرارداد شش‌ماهه یا یک‌ساله باشد، باز هم ثبت آن الزامی است.

اگر موجر قرارداد را ثبت نکند چه می‌شود؟

قانون به‌صراحت پیش‌بینی کرده است که اگر:

— قرارداد اجاره خارج از سامانه تنظیم شود

— یا ثبت آن حداکثر ظرف یک ماه انجام نشود

— یا اطلاعات خلاف واقع ثبت شود

موجر با دو پیامد مهم روبه‌رو خواهد شد:

1ـ محرومیت از معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی

طبق این قانون، موجری که قرارداد را ثبت نکند از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی مربوط به اجاره‌بها به‌ویژه معافیت موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ محروم می‌شود. به بیان ساده‌تر، مالیات بیشتری پرداخت خواهد کرد.

2ـ جریمه نقدی سنگین به نفع دولت

اگر پرونده‌ای در دادگاه درباره:

— تخلیه ملک

— اجور معوقه

— اجرت‌المثل

طرح شود، دادگاه ابتدا بررسی می‌کند که آیا قرارداد در سامانه ثبت شده یا نه. اگر عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع احراز شود، علاوه بر رسیدگی به اصل دعوا، موجر محکوم می‌شود به: پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاره ملک در مدت قرارداد به نفع دولت!!

یعنی اگر ارزش اجاره سالانه ملکی ۲۰۰ میلیون تومان باشد، موجر باید ۱۰۰ میلیون تومان جریمه پرداخت کند؛ فارغ از اینکه مستأجر بدهکار است یا نه.

* نکته مهم: این قانون فقط روی کاغذ نیست.

بر خلاف بعضی مقررات قدیمی که ضمانت اجرایی ضعیفی داشتند، در این قانون:

— مرجع قضایی مکلف شده موضوع ثبت قرارداد را بررسی کند.

— در صورت احراز تخلف، الزاماً باید حکم به جریمه بدهد.

— موضوع هم به سازمان امور مالیاتی اعلام خواهد شد.

بنابراین، عدم ثبت قرارداد اجاره دیگر یک موضوع سلیقه‌ای یا قابل اغماض نیست.

چرا قانونگذار چنین مقرره سختگیرانه‌ای وضع کرده است؟

هدف‌های اصلی عبارت‌اند از:

— شفافیت بازار اجاره

— جلوگیری از اجاره‌های صوری و غیرواقعی

— حمایت از مستأجران در دعاوی حقوقی

— اخذ عادلانه مالیات

— رصد دقیق قراردادها و کاهش اختلافات

از سوی دیگر، ثبت قرارداد در سامانه‌ها:

— مانع تغییرات ناگهانی و ادعای جعلی می‌شود

— به مستأجر امکان استناد دقیق‌تر در دادگاه می‌دهد

— و از تنظیم قولنامه‌های غیرقابل پیگیری می‌کاهد

آیا ثبت قرارداد به ضرر موجر است؟

برخی موجران نگرانند که ثبت قرارداد باعث افزایش مالیات یا محدودیت حقوقشان شود. اما در واقع:

— ثبت قرارداد، سند رسمی ایجاد می‌کند

— مطالبه اجاره عقب‌افتاده را آسان‌تر می‌کند

— روند تخلیه را شفاف‌تر و سریع‌تر می‌سازد

مشکلات عمده زمانی ایجاد می‌شود که:

— قرارداد ثبت نشود

— اختلافی رخ دهد

— و موجر همزمان با جریمه و مالیات سنگین مواجه شود

جمع‌بندی

برای موجران:

— ثبت قرارداد در سامانه الزامی است.

— مهلت ثبت معمولاً تا یک ماه پس از انعقاد یا تمدید است.

ثبت نکردن یعنی:

— محرومیت از معافیت مالیاتی

— جریمه نقدی معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره

— قرارداد دستی، پشت‌نویسی و قولنامه‌ای ریسک بسیار بالایی دارد

برای مستأجران:

— ثبت قرارداد به نفع شماست

— از تغییر ناگهانی شرایط جلوگیری می‌کند

— در دعاوی حقوقی پشتوانه قوی‌تری خواهید داشت

* در یک جمله:

قانون جدید می‌گوید بازار اجاره باید شفاف و قابل ردیابی باشد. ثبت نکردن قرارداد اجاره دیگر یک اشتباه ساده نیست؛ تخلفی پرهزینه است که می‌تواند برای موجران تبعات مالی جدی به‌همراه داشته باشد.

برای طرح سوالات حقوقی خود و ارتباط با نویسنده به آیدی زیر در تلگرام پیام دهید:

@Mtaheri_law