متهم اصلی کاهش ساخت‌وساز مسکن کیست؟

آرش صالحی ـ گزارش اخیر مرکز آمار نشان داد که حال این روزهای ساخت‌وساز و صنعت ساختمان چندان خوب نیست. اوضاع و احوالی که نشان می‌دهد اگر به همین منوال ادامه پیدا کند، در آینده با مشکلاتی در حوزه کمبود مسکن مواجه خواهیم شد. هر چند برخی کارشناسان اعتقاد دارند، این رکود با ساخت‌وساز مسکن دولتی در قالب نهضت ملی مسکن و ساخت مسکن اجتماعی یا همان مسکن ویژه محرومان و اقشار کم‌درآمد جبران شده است. گزارش اخیر از ساخت‌وساز مسکن در کشور به گونه‌ای بود که نشان می‌داد روند تولید مسکن حتی نسبت به سال گذشته که افت داشت هم بدتر بوده است. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که از سوی شهرداری‌ها در بهار ۱۴۰۴ بالغ بر ۲۹ هزار و ۲۹۵ پروانه احداث بنا صادر شده بود که نسبت به زمستان سال گذشته 8/27 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7/22 درصد کاهش داشته است. اگرچه آمارهای صدور پروانه ساختمانی در تهران نیز به مراتب شرایط بدتری دارد، اما قطعا اگر در پایتخت اوضاع صدور پروانه مناسب باشد، این وضعیت به سراسر کشور تسری پیدا خواهد کرد.

کاهش ساخت‌وساز در اثر افت قدرت خرید

کارشناسان بر این باور هستند که یکی از دلایل افت شدید تولید مسکن در سال جاری شاید به دلیل ضعیف بودن تقاضا و پایین بودن قدرت خرید متقاضیان باشد؛ اما قطعا این یکی از دلایل می‌تواند باشد و ماجرای کاهش تولید مسکن ادامه دارد. نگرانی‌ها از عدم نقدشوندگی سرمایه در بخش مسکن به هر صورت می‌تواند باعث ترس سازندگان شود.

اما پرسش این است که نقش بانک‌ها در رونق یا رکود بخش مسکن تا چه میزان می‌تواند تاثیرگذار باشد؟ چرا که بانک‌ها نه در ایران، بلکه در دنیا نقش بسزایی در رونق دادن به بخش تولید، به‌خصوص بخش مسکن دارند.

بانک‌ها تسهیلات نمی‌دهند

متین مهدویان، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با بیان اینکه متاسفانه در ایران، بانک‌ها علاقه‌ای به بخش مسکن در دادن تسهیلات ندارند، گفت: ورود بانک‌ها به بخش مسکن تنها برای خرید و سپس فروش آن و به نوعی بنگاه‌داری است.  بانک‌ها با عدم پرداخت تسهیلات و یا با استقراض از بانک مرکزی تلاش دارند بی‌توجهی خود به بخش مسکن را بیش از پیش نشان دهند.

وی اضافه کرد: این روزها سازندگان مسکن با یک وضعیت کاملا مبهم در بخش مسکن مواجه هستند و آنطور که عنوان می‌کنند، بانک‌ها یا تسهیلات مسکن را متوقف کرده‌اند و یا اینکه به صورت قطره‌چکانی تلاش دارند تسهیلات را نه در موعد مقرر، بلکه با تاخیر چند ماهه در اختیار بخش مسکن و سازندگان قرار دهند.

اکثر فعالان بخش مسکن بر این باور هستند که قبل از اینکه آن‌ها متهم کمبود تولید مسکن باشند، این بانک‌ها هستند که با عدم پرداخت تسهیلات همواره آن‌ها را در تنگنای مالی قرار می‌دهند.

طبق گفته‌های علی نیکزاد، نایب رئیس اول مجلس شورای اسلامی، مشکل اصلی این روزهای حوزه مسکن، کمبود تسهیلات است و کاهش ۳۸ درصدی پروانه‌های احداث بنا در تهران نشان می‌دهد که وقتی حال و روز ساخت‌وساز در تهران به عنوان مرکز ثقل ساخت‌وساز کشور خوب نیست، باید راهکاری اساسی از سوی دولت و بانک مرکزی برای خروج مسکن از این مشکلات و کمبود تسهیلات بانکی در حوزه مسکن هر چه سریع‌تر اندیشیده شود.

مشکل نقدشوندگی در بازار مسکن

از سوی دیگر، سیدمحسن حسینی، کارشناس ارشد معماری و انبوه‌ساز در گفت‌وگو با خبرنگار در پاسخ به این پرسش که به نظر می‌رسد اوضاع ساخت‌وساز در قزوین به مراتب بدتر از سایر شهرها و استان‌ها باشد و اینکه آیا سازندگان پول ندارند؟ گفت: سازندگان مسکن همواره نشان داده‌اند که در سخت‌ترین روزها هم بخش مسکن را رها نکرده‌اند، چرا که با عشق کار می‌کنند.

وی تصریح کرد: اما مشکل اصلی این است که وقتی طرف تقاضا ضعیف می‌شود و خرید و فروش به سختی صورت می‌گیرد، در حقیقت نقدشوندگی در بازار مسکن با مشکل مواجه می‌شود.

همه پروانه‌های ساختمانی به ساختن مسکن منتهی نمی‌شود

این انبوه‌ساز در جواب این سوال که چرا باید بخش مسکن به این وضعیت دچار شود که همیشه چشم آن‌ها به پرداخت تسهیلات بانکی دوخته شود؟ گفت: وقتی مشکل مالی و عدم تامین مالی در بخش مسکن به اوج خود می‌رسد، صنعت ساختمان چشم خود را به بانک‌ها و حمایت آن‌ها می‌دوزد. اما متأسفانه در کشور، بانک‌ها حمایت مالی و پرداخت تسهیلات به بخش مسکن را چندان جدی نمی‌گیرند و از آن فراری هستند.

حسینی تاکید کرد: قطعا هر زمان که در پایتخت معاملات مسکن رونق می‌گیرد، این وضعیت به سایر شهرها و استان‌ها نیز تسری پیدا می‌کند. اما نکته‌ای که در آمارهای مرکز آمار وجود دارد و شاید بتوان به آن انتقاداتی داشت، این است که تمام پروانه‌های ساختمانی صادر شده لزوما به منزله این نیست که به ساخت مسکن منتج شده است. یعنی برخی سازندگان مسکن جواز ساخت از شهرداری دریافت می‌کنند، اما بنا به دلایلی که قطعا دلیل اصلی آن عدم رونق در بخش تقاضا است، اقدام به شروع ساخت مسکن نمی‌کنند.

وی کاهش قابل توجه صدور پروانه‌های ساختمانی و تولید مسکن را تهدیدی برای پاسخ به تقاضای مسکن دانست و ادامه داد: بانک‌ها سال‌های سال است به بخش مسکن و ساخت‌وساز بی‌توجهی می‌کنند. حتی بانک مسکن هم که تنها امید انبوه‌سازان و سازندگان مسکن است، بنا به دلایلی که خود را محق می‌داند، از پرداخت تسهیلات خودداری می‌کند. افت تولید مسکن قطعا در سال‌های آتی و بعد از عبور از رکود می‌تواند موجبات جهش قیمت مسکن را هموار کند.

کلاف سردرگم تولید مسکن

این کارشناس ارشد معماری با ذکر اینکه مشکل تولید مسکن به یک کلاف سردرگم تبدیل شده است، گفت: به هر حال دولت و بانک‌ها باید به پرداخت تسهیلات مسکن به سازندگان نگاه ویژه‌ای داشته باشند. حتی اگر تاکنون به برنامه‌های توسعه‌ای توجه نکرده‌اند، از این پس و طبق برنامه هفتم توسعه به این مهم توجه داشته باشند که پرداخت تسهیلات به بخش مسکن قطعا می‌تواند برای اقتصاد کلان کشور و ایجاد اشتغال کمک قابل توجهی کند.

حسینی افزود: رکود حاکم بر بازار به خصوص در سمت تقاضا، بسیاری از سازندگان مسکن را از تولید منصرف ساخته است، اما سازندگانی که در بازار پررکود باقی مانده‌اند نیز به دلیل کم‌توجهی سیستم بانکی، توانایی عرض‌اندام ندارند.

وی ادامه داد: اگرچه برخی بانک‌ها در بنگاه‌داری ورود کرده‌اند و انتقاداتی هم به این موضوع به شدت وجود دارد، اما پرسش این است که چرا بانک‌ها با فعالیت‌های مولد و سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد نمی‌کنند تا بتوانند با تأمین مالی مناسب نقش واقعی خود را برای حمایت از بخش تولید مسکن و ایجاد فرصت شغلی ایفا کنند.

حسابگری بانک‌ها فقط برای بخش مسکن است

منصور رضایی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه سال‌های سال است که اعلام می‌شود بانک‌ها باید در تامین مالی بخش مسکن همانند سایر کشورهای پیشرفته و حتی کشورهای منطقه عمل کنند، گفت: در اکثر کشورها سیستم بانکی با ورود به بخش مسکن تلاش می‌کند تا با پرداخت تسهیلات هم به بخش عرضه و هم به بخش تقاضا مسکن را رونق دهد. اما متاسفانه در ایران، بانک‌ها هیچ علاقه‌ای به اینکه به بخش تقاضا و به بخش عرضه و تولید مسکن تسهیلات بدهند، ندارند و بیشتر فشار بر روی متقاضیان است.

وی تاکید کرد: به هر حال وقتی بتوانیم منابع پایدار برای تامین مالی مناسب ایجاد کنیم، قطعا بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مجبور به استقراض از بانک مرکزی نمی‌شوند. اگر می‌خواهیم چرخه وام‌دهی در حوزه مسکن اصلاح شود، باید برداشت و استقراض بانک‌ها از بانک مرکزی را به حداقل برسانیم. اما متأسفانه می‌بینیم بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن که می‌رسند، بسیار حسابگرانه عمل می‌کنند و نتیجه آن هم در نهایت همین می‌شود که بخش مسکن با آن درگیر است.

لزوم جدی گرفتن نزول آمار ساخت مسکن

در نهایت به نظر می‌رسد افت شدید تولید و ساخت‌وساز مسکن در قزوین و سایر نقاط کشور طی سال جاری و عدم نقدشوندگی باعث شده تا سازندگان مسکن رغبتی برای ورود به حوزه ساخت و ساز نداشته باشند. به هر صورت اگر آمار کاهش پروانه‌های ساختمان یا همان جواز ساخت که از سوی شهرداری‌ها به ویژه شهرداری کلان‌شهرهایی مانند قزوین صادر می‌شود، جدی گرفته نشود، قطعا این روند نزولی ادامه خواهد داشت و وضعیت بخش مسکن از این هم بدتر خواهد شد.