محمدحسین پروین‌نیا *
دلیل اصلی بلند مرتبه‌سازی در شهرها، عامل اقتصادی است. به این معنی که وقتی شهر دارای ساختمان‌های کوتاه و پراکنده باشد، وسعت شهر زیاد می‌شود و زمین بیشتری برای توسعه شهر نیاز است و هزینه تامین زیرساخت‌ها مانند شبکه معابر، سیستم جمع‌آوری آب‌های سطحی و پسماندهای شهری، تامین تاسیسات و تجهیزات شهری مانند آب، برق، گاز و مخابرات و به طور کلی، خدمات شهری افزایش می‌یابد. بنابراین توسعه بی‌رویه شهر در سطح می‌تواند پر هزینه باشد.
از سوی دیگر، تراکم بیش از حد جمعیت در یک محدوده کوچک نیز باعث بروز مشکلات زیست محیطی، اجتماعی و ترافیکی می‌شود. در نتیجه برای کاستن از هزینه‌ها و احتراز از بروز مشکلات، باید حد بهینه تراکم جمعیت در واحد سطح برای هر شهر و یا برای مناطق مختلف هر شهر تعریف شود.
در ضوابط طرح تفصیلی قزوین، بلند مرتبه‌سازی با نگاه کلی تشویق شده است، به این صورت که هر قدر مساحت زمین افزایش می‌یابد، به تراکم افزوده و از سطح اشغال کاسته می‌شود؛ برای مثال، اگر مساحت پلاک 3 هزار مترمربع یا بیشتر باشد، تراکم نامحدود بوده و سطح اشغال به 40 درصد کاهش می‌یابد. این ضابطه کلی است و باید ضوابط دیگری از جمله ویژگی‌های محله موردنظر و نحوه دسترسی‌ها به پلاک تعیین گردند. بنابراین شهرداری معمولا برای پروژه‌های بلندمرتبه به صورت موردی از کمیسیون ماده 5 مجوز می‌گیرد. در این صورت باید برای هر برج نیز به صورت موردی مطالعات لازم صورت گیرد، اما مواردی مانند تعیین عرصه‌ها یا مناطقی که در آنها بلندمرتبه‌سازی مجاز است و حد مناسب ارتفاعی برج‌ها نیز باید مشخص شود.
مطالعات در سطح شهر و حوزه نفوذ آن، باید برای تعیین جمعیت‌پذیری و تعیین عرصه‌هایی صورت گیرد که می‌توان در آنها بلند مرتبه‌سازی کرد.
همچنین هر پروژه بزرگ و خیلی بزرگ در سطح شهر باید دارای پیوست‌های اقتصادی و اجتماعی باشد. این پیوست‌ها اثرات اقتصادی و اجتماعی پروژه خاص را بررسی می‌کنند، به نحوی که اثرات سوء آنها را حداقل و منافع اقتصادی را حداکثر کند.
* کارشناس ارشد عمران و معاون اسبق استانداری قزوین