یک بام و دو هوای اجرای قانون افزایش اجاره بها
- شناسه خبر: 5665
- تاریخ و زمان ارسال: 15 آذر 1401 ساعت 08:00
- بازدید :
این موضوع در سال‌های اخیر و با مصوبه ستاد کرونا، شکل تازه‌ای به خود گرفت. این ستاد به جهت رواج ویروس کرونا و تاثیراتی که بر اقتصاد و معیشت مردم به وجود آمد، تمدید قرارداد اجاره را به عنوان موضوعی در حکم قانون تصویب کرد. این تصمیم در واقع به نفع مستاجران بود و منافع آنها مورد حمایت قانون‌گذار قرار گرفت.
در ابتدای امسال نیز سران سه قوه به منظور حمایت از مستاجران، مصوبه‌ای درباره افزایش اجاره به مردم اعلام کردند. مطابق این مصوبه، همه قراردادهای اجاره مربوط به واحدهای مسکونی می بایست به صورت خودکار تمدید شود.
براساس این مصوبه و از آنجایی که در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مسکن و تورم در جامعه سبب شد تا میزان اجاره‌بها به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش داشته باشد؛ به منظور حمایت از مستاجران و برای سامان‌دهی روند آشفته اجاره مسکن، مالکان هم موظف هستند مبلغ اجاره و پیش پرداخت را مطابق قانون تعیین کنند و این موضوع به عنوان قانون افزایش اجاره‌بها یا قانون تمدید اجاره‌نامه بین مردم شناخته شد.
ـ حداکثر میزان افزایش اجاره براساس مصوبه سران قوا
یکی از مهم‌ترین مسائلی که درباره تمدید مدت اجاره در مصوبه سران قوا مطرح شد، میزان حداکثر افزایش اجاره بود. براساس این مصوبه حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران و کلانشهرها، با شهرستان‌های دیگر متفاوت است و مطابق قانون، حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران و کلانشهرها، 25 درصد تعیین شد.
یعنی مستاجری که در تهران خانه‌ای را اجاره کرده است و اکنون مطابق قانون تمدید اجاره نامه، باید آن را تمدید کند، موظف است حداکثر تا 25 درصد بیشتر از نرخ اجاره قبلی را به موجر بپردازد. اگر هم موجر و مستأجر مبلغ کمتری از 25 درصد را توافق کنند، توافق آنها مورد قبول و حمایت قانون است. یعنی در واقع این 25 درصد حداکثر میزانی است که اجاره‌بها را می‌توان افزایش داد و مبلغ کمتری از آن نیز مورد قبول است.
ـ حداکثر میزان اجاره بها در سایر شهرها
براساس قانون افزایش اجاره بها، حداکثر میزان اجاره بها در سایر شهرها نیز 20 درصد تعیین شد. به این ترتیب موجر و مستاجر در شهرهایی غیر از تهران و کلانشهرها باید مطابق این نرخ، تمدید اجاره را انجام دهند و موجر نمی‌تواند بیشتر از این نرخ را از مستاجر دریافت کند.
البته، «مطابق قانون افزایش اجاره بها تمدید خودکار اجاره‌نامه، استثنائاتی دارد. در صورت وجود این موارد، ملک اجاره‌ای تمدید نخواهد شد. این استثنائات 6 مورد هستند که در ادامه آنها را بیان می‌کنیم.
در صورتی که مالک خانه را فروخته باشد، قرارداد اجاره تمدید نخواهد شد. یعنی اگر موجر خانه را بفروشد و قرارداد فروش آن در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود و این معامله دارای کد رهگیری باشد، مستاجر مکلف است خانه اجاره‌ای را تخلیه کند. بنابراین اولین مورد استثنا برای تمدید خودکار، فروش ملک اجاره‌ای توسط مالک است.
دومین موردی که به عنوان استثنا مطرح می‌شود، زمانی است که مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیرخانه، پروانه ساختمانی را اخذ کرده باشد. اگر موجر این پروانه را بگیرد، مستاجر باید ملک را تخلیه کند.
مورد سوم آن است که مستاجر در طول مدتی که خانه اجاره‌ای را در اختیار داشته است، تکالیف خود را در مقابل موجر انجام ندهد. اگر موجر برای رفع این مشکلات به شورای حل اختلاف مراجعه کرده باشد، در این شرایط نیز مستاجر نمی‌تواند تقاضای تمدید اجاره را مطرح کند.
مورد چهارم از موارد استثنا آن است که مستاجر با میزان 25 یا 20 درصد افزایش اجاره‌بها که در قانون تمدید اجاره‌نامه بیان شده است، مخالف باشد و این موضوع را نپذیرد. در این حالت او باید ملک اجاره‌ای را تخلیه کند.
مورد پنجم آن است که مالک فرزندی داشته باشد که به صورت رسمی ازدواج کرده است و برای سکونت او به این خانه نیاز باشد. در این صورت نیز مستاجر باید ملک را تخلیه کند. این مورد یکی از پرتکرارترین مسائلی است که مستاجران به جهت آن واحد اجاره‌ای را تخلیه می‌کنند.
موضوع آخری که به عنوان استثنای تمدید قرارداد اجاره مطرح شده، این است که مالک فقط همین یک خانه را در آن شهر داشته باشد. یعنی اگر این واحد اجاره‌ای تنها ملک موجر است که برای سکونت خود و خانواده‌اش در آن شهر به آن نیاز دارد، با تأیید شورای حل اختلاف، مستاجر باید آن را تخلیه کند.
اگر موجر در یک شهر چند خانه دارد و آنها را اجاره داده است، فقط برای یکی از این خانه‌ها می‌تواند درخواست تخلیه مستاجر دهد. تصور کنید شخصی در اراک ساکن است و 3 خانه در تهران دارد. او نمی‌تواند به طور هم‌زمان برای تخلیه 3 واحد مسکونی خود در تهران تقاضا دهد. تنها می‌تواند برای یکی از این خانه‌ها درخواست تخلیه دهد. در صورتی که شورای حل اختلاف تقاضای او را بپذیرد، یکی از املاک اجاره‌ای بنا به درخواست او تخلیه خواهد شد.»
اما مصوبه تعیین افزایش سقف اجاره‌بهای مسکن در سال‌جاری، به دلیل نبود سامانه اطلاعاتی جامع و همچنین خلا حضور ضمانت‌اجرایی در قزوین راکد ماند و موجران و املاکی‌ها به آن توجهی ندارند تا آنجایی که در شهر قزوین بازار اجاره تا میزان دور از انتظار رشد داشت.
ـ قانون افزایش اجاره بها در قزوین اجرا نمی‌شود
یکی از شهروندان قزوینی نیز در مراجعه به دفتر روزنامه ولایت در اعتراض به شرایط بد بازار اجاره مسکن می‌گوید: سال گذشته اجاره واحد مسکونی که در آن ساکن هستم واقع در برج کسری قزوین 15 میلیون تومان پیش و یک میلیون و هشتصد تومان اجاره‌بهای ماهانه بود که در سال جدید، صاحبخانه رهن یکصد میلیون تومانی و اجاره ماهانه 9 میلیون تومان را طلب کرده است که با افزایش بیش از هفت برابری همراه است.
او عنوان می کند: وقتی از صاحبخانه اجرای مصوبه سران قوا مبنی بر رعایت سقف 25 درصدی را طلب کردم؛ او پاسخ داد که ملک خودم هست و خودم برای آن تصمیم می‌گیرم و شما اگر ناراضی هستید سریعتر تخلیه کنید. درحالیکه براساس این مصوبه و همچنین مصوبه ستاد کرونا این مالک اجازه نداشت از من درخواست تخلیه کند.
این مستاجر قزوینی ادامه می‌دهد: متاسفانه مراجعات ما به شورای حل اختلاف بی نتیجه ماند و این شورا هم بدون توجه به حقوق من مستاجر رای به حکم تخلیه داد در صورتی که این صاحبخانه هیچ یک از شرایط عنوان شده در قانون افزایش بهاء را نداشت.
ـ هیچ نظارتی بر افزایش افسارگسیخته اجاره بها وجود ندارد
بررسی‌های روزنامه ولایت هم نشان داد, اغلب مستاجران از عدم رعایت قانون افزایش اجاره بها از سوی موجران رنج می‌برند و معتقد هستند هیچ نظارتی بر افزایش افسارگسیخته اجاره بها وجود ندارد از همین رو بخش قابل توجهی از در‌آمد آنها صرف اجاره‌بهای مسکن می‌شود؛ این هم درحالی است که دستگاه‌های متولی معتقدند این قانون در قزوین به درستی اجرایی شده است.
ـ نرخ‌گذاری غیرکارشناسی موجب عدم اجرای قانون افزایش اجاره بها شد
مصطفی شمس کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت می‌گوید: یکی از دلایل عدم اجرای این قانون به عدم کارشناسی دولت باز می‌گردد در شرایطی که نرخ تورم کشور 57 درصد اعلام شد چگونه می‌توان انتظار داشت؛ موجر ملک خود را با افزایش در نهایت 25 درصدی در اختیار مستاجر قرار دهد.
این کارشناس مسکن، افزایش افسارگسیخته نرخ زمین و مسکن را از دیگر دلایل بی‌توجهی به قانون افزایش نرخ اجاره بهاء عنوان و اضافه می‌کند: افزایش بی‌رویه ملک در ایران موجب افزایش ناگهانی نرخ اجاره بها شده است؛ متاسفانه دولت هم بدون انجام کارشناسی دقیق اقدام به اعلام نرخ اجاره بها کرده است از این‌رو هیچ مالکی پذیرای این قانون نیست.
شمس ادامه می‌دهد: برخی مالکان با دریافت اجاره بهاء حاصل از املاک معیشت خود را تامین می‌کنند و با توجه به گرانی‌های موجود، فرد مالک ناگزیر به افزایش نرخ اجاره بها است تا بتواند اقتصاد زندگی خود را تامین کند.
او با تاکید براینکه گرانی‌های بی‌رویه موجب بی‌تاثیری این سیاست شده است؛ می‌افزاید: درحال حاضر هیچ مالکی رضایت ندارد براساس این مصوبه، اجاره‌نامه تنظیم کند و تمامی واگذاری‌های صورت گرفته با این نرخ از طریق شکایت و ورود مراجع قضایی صورت گرفته است.
این کارشناس حوزه مسکن توضیح می‌دهد: کنترل نرخ زمین، ایجاد واحدهای استیجاری از سوی دولت و قراردادن آن در اختیار افراد فاقد ملک شخصی از راهکارهای مهمی در کنترل نرخ اجاره بهاء مسکن است که امیدواریم دولت به این حوزه‌ها ورود کند.
ـ قانون افزایش اجاره بها به مشاوران املاک ابلاغ شده است
در این‌باره محمد علی بیشه‌ای، معاون نظارت و بازرسی سازمان صمت استان نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت اظهار می‌کند: این قانون به تمامی مشاوران املاک در استان ابلاغ شده و در حال اجرا است و تنها در مواردی که میان موجر و مستاجر توافق صورت گیرد، بیش از این میزان دریافت می‌شود.
او با تاکید بر اینکه با هر موجر و مشاور املاکی که در انعقاد قرار با مستاجر خود بیش از میزان تعیین شده در قانون افزایش اجاره بهاء دریافت کند و شکایتی در این زمینه ارایه شود برخورد قضایی صورت می‌گیرد؛ تصریح می‌کند: متاسفانه برای خرید و فروش یا اجاره بهاء املاک نرخ مصوب وجود ندارد و فرد مالک با صلاحدید خود نسبت به واگذاری‌ها اقدام می‌کند از این‌رو در حوزه املاک با گرانی‌های افسار گسیخته روبرو هستیم.
معاون نظارت و بازرسی سازمان صمت استان یادآور می‌شود: مشاوران املاک موظف به اجرای این قانون هستند و در صورت مشاهده و اطلاع از تخلف آنها از سوی تعزیرات حکومتی برای آنها جرائم نقدی در نظر گرفته می‌شود.
مدیر کل تعزیرات حکومتی استان نیز در این‌باره در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت اظهار می‌کند: تعزیرات حکومتی قزوین به صورت مشترک با سازمان صمت بر رعایت مصوبه میزان مجاز افزایش قیمت اجاره بها که امسال ابلاغ شده توسط مشاوران املاک نظارت می‌کند.
علیرضا حسن‌پور تصریح بیان می‌کند: براساس مصوبه سران قوا افزایش اجاره سالانه موجرین در کلانشهرها حداکثر تا 25 درصد، در شهرهای بزرگ تا 20 درصد و در سایر شهرها تا 15 درصد می‌باشد و در صورتی که مشاوران املاک این مصوبه را در تنظیم قراردادهای اجاره بها رعایت نکنند با آنها برخورد قانونی می‌شود.
مدیرکل تعزیرات حکومتی استان قزوین با اشاره به اینکه این دستگاه با هرگونه افزایش قیمت خارج از نرخ مصوب و گران فروشی با قاطعیت برخورد می‌کند؛ اضافه می‌کند: در هفت ماهه نخست سال‌جاری 147 فقره پرونده تخلف برای مشاوران املاک در استان قزوین تشکیل شده است که در مورد برخی از آنها رأی محکومیت و جریمه مالی صادر شده است.
حسن‌پور با بیان اینکه بیشترین تخلفات شامل اخذ وجه اضافی برای نوشتن قرارداد، عدم درج صحیح مبلغ قرارداد، عدم صدور قرار داد اجاره‌بها و عدم انجام تکالیف صنفی بوده است؛ می‌افزاید: از زمانی که این قانون مصوب شده و به استانها ابلاغ شده است در دستور کار دستگاه‌های متولی قرار گرفته، همین راستا نیز در استان مقرر شده است برای رسیدگی دقیق بر تخلفات مشاوران املاک، کارگروهی در استان تشکیل شود تا شاهد اجرای صحیح این قانون در استان باشیم.
