جنگ به مستأجران روی خوش نشان داد؟

آرش صالحی ـ در شرایطی که جنگ ایران با ائتلاف آمریکا و اسرائیل وارد هشتمین هفته خود می‌شود، اما شرایط در بازار ملک و مسکن شبیه به شرایط جنگی نیست و البته با وجود محدودیت معاملات ناشی از شرایط جنگی به نظر می‌رسد فضای بحرانی حاکم بر بازار همچنان منتظر پایان یافتن زودهنگام جنگ رمضان است. در این میان فصل جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها و خانه به دوش‌ها به تدریج آغاز می‌شود و البته با توجه به افت شدید درآمد که تهیه ارزاق عمومی و کالاهای اساسی را برای خانوار مشکل کرده است، به نظر می‌رسد بازار اجاره‌بهای ملک و مسکن باید نرمش بیشتری نسبت به مشتریان خود داشته باشد، در غیر این‌صورت بسیاری از مالکان و صاحب‌خانه‌ها باید با مستأجران خود خداحافظی کنند و رنج گشتن به دنبال مستأجر جدید را به جان بخرند. البته دولت هم وظیفه دارد در این شرایط مانند دوران کرونا نسبت به تمدید خودکار قراردادهای اجاره حداقل تا زمان پایان جنگ مصوبه‌ای داشته باشد تا اجاره‌نشین‌ها جنگ را بدون دغدغه مسکن به پایان برسانند. البته در این میان برخی دلالان و واسطه‌ها که عملاً در زمین دشمن بازی می‌کنند، تلاش می‌کنند تا با عادی‌سازی قیمت‌های غیرمنطقی به اصطلاح دل مستأجران را خالی کنند که در این زمینه دستگاه‌های امنیتی باید کمک‌حال دستگاه‌های نظارتی باشند و با سوء جریان‌ها در این حوزه برخورد جدی و تأدیبی داشته باشند.

گرایش مالکان به سمت اجاره دادن املاک و مسکن

علی محرمی، کارشناس بازار ملک و مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با بیان اینکه تحلیل بازار مسکن ۱۴۰۵ با تنش منطقه‌ای و جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران بسیار پیچیده‌تر از سال‌های گذشته خواهد بود، گفت: اما یکی از مهمترین بخش‌هایی که در این روزهای سخت و دشوار باید مورد توجه قرار بگیرد، بازار اجاره است.

وی تصریح کرد: رکود خرید و فروش مسکن این روزها ناشی از افت قابل توجه درآمد افراد و ترس از دست دادن دارایی‌ها در فضای جنگی باشد، بنابراین در چنین فضایی مالکان و موجران به سمت اجاره دادن ملک و مسکن خود می‌روند تا حداقل پیش از پایان جنگ از دارایی سرمایه‌ای خود یعنی مسکن استفاده کافی ببرند.

این کارشناس بازار ملک اضافه کرد: به هر صورت با توجه به تورم مستمر و افت سود در فعالیت‌های اقتصادی فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها به‌طور مداوم در حال افزایش است و بنابراین همچنان خرید ملک و مسکن دور از دسترس و اجاره ملک امری دسترس‌پذیر است.

محرمی ادامه داد: بنابراین توصیه بنده به مالکان و موجران این است که توقع سودهای آنچنانی در بازار اجاره‌بهای مسکن روزهای جنگ نداشته باشند و متناسب با شرایط کلی جامعه و کشور رفتار کنند. به هر صورت نگاه‌های همدلانه هم در این روزهای جنگ باید در کار بوده و همه انتظارها نباید از دولت و مسئولان باشد.

متقاضیان توان ورود برای خرید مسکن ندارند

این کارشناس بازار ملک با بیان اینکه این روزها کارشناسان مسکن بر این باور هستند که کاهش محسوس ساخت‌وساز عرضه مسکن را محدود کرده و در صورت تداوم این روند زمینه جهش دوباره قیمت‌ها در بازار مسکن فراهم می‌شود، گفت: اما قطعاً باید پذیرفت که هنوز متقاضیان نمی‌توانند به راحتی وارد بازار مسکن برای خرید مصرفی و سرمایه‌ای شوند.

محرمی عنوان کرد: بازار مسکن ایران بیش از آنکه نشانه‌ای از ثبات داشته باشد، با انباشت فشارهای اقتصادی مواجه است؛ فشارهایی که از یک‌سو ناشی از نوسانات شدید بازار ارز و از سوی دیگر نتیجه کاهش محسوس تقاضا و البته افت میزان ساخت‌وساز است.

رکود نه به نفع خریدار است و نه فروشنده

از سوی دیگر، مسعود کثیری‌فر، کارشناس ارشد اقتصادی در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با اشاره به وضعیت تقاضا در بازار مسکن گفت: بیشترین آسیب نوسانات اقتصادی متوجه تقاضای مصرفی است و در شرایط فعلی خانه‌اولی‌ها عملاً از بازار کنار رفته‌اند. فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها به‌طور مداوم در حال افزایش است.

وی افزود: تقاضای سرمایه‌ای اگرچه در برخی مقاطع کوتاه‌مدت فعال می‌شود، اما به دلیل کمبود نقدینگی پایدار و نبود اطمینان اقتصادی نمی‌تواند موتور محرک بازار باشد و خیلی زود فروکش می‌کند. حاصل این شرایط کاهش محسوس معاملات و شکل‌گیری رکودی عمیق در بازار مسکن است؛ رکودی که نه می‌تواند به نفع خریدار و نه به نفع فروشنده تمام شود.

دستمزد ماهیانه کارگران و کارمندان اجاره مسکن را تعیین می‌کند

اما مشاوران املاک معتقد هستند که امروز بازار مسکن با کاهش فایل مؤثر، افت معاملات و بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان مواجه‌اند. بازار مسکن این روزها نه کشش افزایش حجم معاملات را دارد و نه امکان تعدیل واقعی قیمت‌ها فراهم شده است.

قدیر ذوالقدر، از مشاوران املاک شهر قزوین با تأکید بر اینکه این روزها تحلیل بازار مسکن بدون بررسی وضعیت مستاجران و بازار اجاره‌بها تحلیلی ناقص خواهد بود، گفت: بازار اجاره ارتباط مستقیمی با درآمد واقعی خانوارها دارد. بر خلاف بازار خرید و فروش که سرمایه‌گذاران با پول‌های انباشته وارد آن می‌شوند، در بازار اجاره این دستمزد ماهیانه کارمندان و کارگران است که تعیین‌کننده اجاره‌بهای مسکن است.

وی تصریح کرد: در سال جاری به دلیل فاصله گرفتن شدید قیمت اسمی املاک از توان درآمدی مردم ما شاهد رشد چندانی در اجاره‌بها نخواهیم بود و نمونه آن را امروز در شهرهای بزرگ شاهد هستیم. مالکان با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی و رکود تورمی روزافزون تمایل دارند املاک خود را اجاره داده و این خط درآمدی را برای خود حفظ کنند.

لزوم تعیین قیمت منطقی رهن و اجاره‌بهای مسکن

این مشاور املاک ادامه داد: اما در سوی دیگر میدان مستأجران به دلیل عدم رشد متناسب دستمزدها توانایی پرداخت این مبالغ را ندارند. بنابراین به نظر می‌رسد با توجه به شرایط جنگی شاهد باشیم که در بهار امسال مالکان و موجران با مستأجران خود به اصطلاح راه بیایند و قیمت‌های منطقی برای اجاره‌بها و رهن تعیین کنند.

ذوالقدر یادآور شد: البته از آنجایی که که دستمزد ماهیانه کارمندان و کارگران به گونه‌ای است که توان پرداخت اجاره‌بها وجود ندارد، این‌طور به نظر می‌رسد که صاحب‌خانه‌ها به سمت گرفتن رهن بیشتر و اجاره کمتر حرکت کنند تا بتوانند از طریق سپرده‌گذاری در صندوق‌های بانکی و غیربانکی درآمد مناسبی به دست آورند.

بازدهی اجاره‌داری از سرمایه‌گذاری در بانک بیشتر است

یک کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت با اشاره به جهش عجیب و غریب قیمت مسکن در بازه زمانی ابتدای دی‌ماه تا پیش از آغاز جنگ گفت: به اعتقاد من این جهش موجب شد که قیمت مسکن عقب‌ماندگی خود نسبت به تورم را تا حدودی جبران کند و بنابراین امروز منطقی‌ترین حالت برای مالکان این است که با اعلام قیمت‌های منطقی موجب رکود دوباره بازار مسکن نشوند.

سیدمحسن حسینی تصریح کرد: بازدهی اجاره‌داری یعنی نسبت درآمد سالانه اجاره به کل ارزش ملک همچنان وضعیت مناسبی دارد و این بدان معناست که خرید مسکن صرفاً با هدف کسب درآمد ماهیانه از راه اجاره همچنان توجیه اقتصادی دارد و سود ناشی از اجاره‌بها بهتر از سپرده‌های بانکی است.

لزوم حمایت‌های تسهیلاتی دولت از مستأجران

اما جدا از وضعیت اقتصادی ناشی از جنگ باید وضعیت سرمایه اجتماعی مردم که جمع زیادی از آنها به خاطر شرایط اقتصادی سالیان اخیر اجاره‌نشین شده‌ یا مانده‌اند هم باید مورد توجه مسئولان کشوری و استانی قرار بگیرد و بی‌تردید به‌کارگیری راهکارهایی مانند تسهیلات پرداخت رهن مسکن می‌تواند دغدغه‌های خانواده‌های اجاره‌نشین را در این شرایط به حداقل رسانده و از طرفی به بازار اجاره مسکن رونق داده و مالکان و موجران را هم به هدف خود برساند.