افزایش تراکم ساخت‌وساز در قزوین چقدر ضروری است؟
- شناسه خبر: 3865
- تاریخ و زمان ارسال: 14 آبان 1401 ساعت 08:00
- بازدید :
ـ محدودیت زمین در قزوین برای ساخت‌وساز
رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر قزوین در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت درباره علت گرانی زمین و مسکن در شهر قزوین اظهار داشت: قزوین یکی از شهرهایی است که از نظر گرانی زمین رتبه‌های نخست در کشور را دارد. همین بحث گرانی زمین باعث شده که ساخت‌وساز در شهر توجیه اقتصادی نداشته باشد و باعث شود که سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت‌وساز در شهر فعالیت لازم را نداشته باشند.
مهری‌السادات تقوی با بیان اینکه مساحت شهر قزوین محدود است، گفت: مساحت شهر قزوین حدود 5 هزار و 500 هکتار است که 2 هزار و 500 هکتار از آن بالای اتوبان قرار دارد که مشکل نبود آب و کمبود زیرساخت‌های مختلف را دارند و خوشبختانه استاندار و معاون عمرانی استاندار قزوین دنبال حل این معضلات و کمبودهای زیرساختی هستند.
وی با اشاره به اینکه 3 هزار هکتار از مساحت شهر قزوین زیر اتوبان قرار دارد، اضافه کرد: از این 3 هزار هکتار زیر اتوبان، 522 هکتار آن جزو بافت فرسوده است و در نهایت فقط 2 هزار و 500 هکتار باقی می‌ماند که بتوانیم در آن ساخت‌وساز کنیم. همین محدودیت باعث شده که ساخت‌وساز در شهر قزوین گران تمام شود.
ـ افزایش یک طبقه به تراکم قزوین مسکن را ارزان می‌کند
رئیس کمیسیون شهرسازی و املاک شورای شهر قزوین به تجربه مشابه خیلی از شهرهای کشور هم اشاره کرد و گفت: اگر ما بتوانیم هم مانند بسیاری از کلان‌شهرها حداقل یک طبقه به کل تراکم ساخت‌وساز در شهر اضافه کنیم، علاوه بر اینکه بر ارزان شدن ساختمان و مسکن خیلی تاثیر خواهد داشت، باعث حفظ سرمایه‌های استان قزوین هم می‌شود.
تقوی افزود: در ضمن به دلیل محدودیت مساحت شهر قزوین امکان توسعه افقی شهر قزوین وجود دارد و همین توسعه باید به صورت عمودی و با ساخت ساختمان‌های چندطبقه و بلندمرتبه صورت گیرد.
وی با اشاره به مشکلات توسعه زمین‌های مسکونی گفت: بنابراین پیشنهاد ما این است که در تمام شهر قزوین به ویژه در بافت تاریخی، فرهنگی و مذهبی یک طبقه به تراکم ساخت‌وساز اضافه شود. این از اختیارات استانداری قزوین است و امیدواریم به شورای عالی شهرسازی و معماری پیشنهاد دهند که این افزایش تراکم را مصوب کنند.
ـ تراکم ساخت‌وساز در قزوین از شهرهای اطراف پایین‌تر است
همچنین قائم‌مقام معاونت شهرسازی شهرداری قزوین با بیان اینکه مهمترین علت گرانی، مسکن موضوع بالا بودن قیمت زمین در شهر قزوین است، گفت: در مقابل آن پایین بودن قیمت عرضه مسکن ساخته شده وجود دارد و این اختلاف قیمت باعث می‌شود تمایل زیادی برای ورود سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز مسکن رخ ندهد و سرمایه خود را خارج و در شهرها و استان‌های اطراف سرمایه‌گذاری کنند؛ چون حاشیه امن برای سود دارند.
حمید ضیائی با ذکر اینکه تراکم ساخت‌وساز در قزوین نسبت به شهرهای اطراف پایین است، تصریح کرد: با راهکارهایی نظیر تسهیل در ضوابط ساخت‌وساز، تسهیل در فرآیند صدور مجوزها و عرضه مسکن و افزایش تراکم ساخت‌وساز می‌توانیم شاهد رونق مسکن باشیم.
وی اضافه کرد: در شهرهای دیگر با گذرهای کمتر و قطعات کوچک‌تر از قزوین تراکم‌های بیشتری به مردم اعطا می‌کنند و به این ترتیب اختلاف قیمت در ساخت و فروش برای سازنده صرفه اقتصادی ایجاد می‌کند.
ضیائی با اشاره به اینکه شهردار به استاندار اعلام کرده تا یک طبقه افزایش تراکم در کل شهر را داشته باشیم، ادامه داد: آخرین باری که تراکم شهر قزوین را افزایش دادیم، شهریور 85 بود که یک طبقه افزایش تراکم داشتیم و پس از آن تاریخ در سطح شهر قزوین افزایش تراکم نداشتیم؛ مگر موارد خاصی که در کمیسیون ماده 5 مطرح شده است.
ـ افزایش تراکم در کل شهر قزوین به کارشناسی نیاز دارد
اما معاون عمرانی استاندار قزوین هم در گفت‌وگو با خبرنگار ولایت هم اضافه کردن یک طبقه به تراکم ساخت کل شهر قزوین گفت: تصمیم‌گیری درباره این موضوع بیشتر از هر چیزی به نیاز کار کارشناسی بیشتری دارد. چرا که افزایش تراکم به معنی کاهش کیفیت زندگی است.
مهدی رجحانی تصریح کرد: برای اینکه بفهمیم که آیا شهر قزوین ظرفیت افزایش تراکم دارد، باید به ظرفیت زیرساخت‌های این شهر نگاه کنیم و این موضوع را بسنجیم که آیا این زیرساخت‌ها پاسخگوی افزایش تراکم و جمعیت اضافی هستند؟ در ضمن اگر جمعیت اضافه‌ای در شهر ایجاد کنیم، عوارض و مسائل پیرامونش را می‌توانیم مدیریت کنیم؟
ـ یک طبقه به تراکم ساخت بافت تاریخی افزوده می‌شود
معاون عمرانی استاندار افزود: البته درباره بافت تاریخی که وزیر گردشگری در سفرشان به استان تصمیم‌گیری درباره آن را به خود استان تفویض کردند، چندین جلسه کارشناسی با حضور مدیران شهرداری و میراث فرهنگی برگزار شد و در نهایت در تراکم ساخت‌وساز بافت تاریخی قزوین بازنگری و قرار شد در اغلب نواحی این بافت یک طبقه به تراکم اضافه شود.
رجحانی ادامه داد: ابلاغ دستور نهایی برای اجرای این مصوبه در اختیار شهردار قزوین است که اجرای آن می‌تواند بسیاری از گره‌های مردم ساکن در بافت تاریخی قزوین را بگشاید.
ـ افزایش تراکم بیش از حد مزایای آن را از بین می‌برد
از سوی دیگر، یک کارشناس ارشد شهرسازی درباره پدیده تراکم به ولایت گفت: بسیاری از مفاهیم شهری دارای جوانب مثبت و منفی است. نخستین عامل مشوق برای بالا بردن تراکم ساختمانی در یک محدوده استفاده بهینه از سطح زمین است؛ به گونه‌ای که در واحد سطح تعداد بیشتری از جمعیت را می‌توان مستقر کرد.
سیروس سلیمی‌فر با بیان اینکه تمرکز جمعیت در یک نقطه می‌توان خدمات‌رسانی و کاربری‌های موردنیاز ساکنان را مستقر کرد، افزود: بنابراین استقرار جمعیتی بیشتر در سطحی کمتر، شهر را از توسعه افقی و بی‌رویه بی‌نیاز خواهد کرد و تراکم یکی از ابزارهای شهرسازی در کنترل نحوه توسعه و فرم‌دهی به شهر تلقی می‌شود.
وی ادامه داد: البته این ابزار کنترلی در صورت خارج شدن از حد تعادل می‌تواند در جهت عکس عمل کرده و عواقبی به دنبال داشته باشد که مزایای آن را بی‌تاثیر کند.
سلیمی‌فر تصریح کرد: آنچه میزان تعادل در به کارگیری این مقوله را تعیین می‌کند، عوامل و خصوصیاتی است که همواره باید در تعیین تراکم ساختمانی یک منطقه مورد توجه قرار گیرد؛ برای مثال هر چه تراکم بیشتر باشد با توجه به استقرار جمعیتی باید برای سهولت در دسترسی روزمره و هم در مواقع بحران عرض معابر بیشتر باشد.
این کارشناس برنامه‌ریزی شهری یکی از ملاک‌های مهم در برخورداری شهر از کیفیت سکونت مناسب را برخورداری از تنوع مسکن دانست و گفت: با توجه به علایق، سلایق و وضعیت اقتصادی خانوارها، انواع مختلفی از مسکن از جمله، ویلایی، آپارتمانی، مجتمع و برج موردنیاز است؛ به این معنا که برای همه طیف‌ها و نیازها ساختمان و مسکن مناسب در سطح شهر وجود داشته باشد.
وی ادامه داد: اگرچه پس از تعیین این ضرورت، قدم بعدی جانمایی مناسب برای هر یک از این الگوهای سکونت در سطح شهر است که تعیین موقعیت‌های مکانی مناسب آنها مستلزم توجه به وجود شرایط و معیارهای مختلف است.
ـ بلندمرتبه‌سازی در قزوین ضروری نیست
این متخصص حوزه شهرسازی با تاکید بر اینکه قزوین در الگوهایی با تراکم متوسط موفق عمل نکرده است، گفت: با این حال الگوهای سکونت ویلایی هم هنوز جایگاه مناسب خود را در ضوابط و مقررات طرح‌های توسعه شهری پیدا نکرده است. همچنین در زمینه الگوهای ساخت پرتراکم هم به نظر می‌رسد پیشنهاداتی در طرح جامع ارائه شده و نواحی مناسب برای ساخت‌وساز بلندمرتبه شناسایی شده است.
سلیمی‌فر با اشاره به روند رو به رشد جمعیت قزوین تصریح کرد: با در نظر گرفتن برآیند رشد طبیعی جمعیت و مهاجرت به شهر از روستاها قزوین در 2 دهه اخیر از یک رشد معقول جمعیتی برخوردار بوده است؛ همچنین تعدادی اراضی بایر وسیع در درون محدوده شهری وجود دارد که می‌تواند با برطرف کردن موانع قانونی در آنها ساخت‌وساز کرد.
وی اضافه کرد: بلندمرتبه‌سازی در قزوین یک ضرورت نیست؛ اما به لحاظ ایجاد تنوع در الگوهای مسکن و اعطای حق انتخاب به شهروندان برای سکونت در انواع مختلفی از واحدهای مسکونی از جمله سکونت در برج می‌توان تا حدودی به این مقوله هم پرداخت؛ البته این امر باید در چارچوب ضوابط، مقررات و مکان‌یابی مناسب بلندمرتبه‌ها صورت گیرد.
ـ لزوم سنجش هزینه و فایده افزایش تراکم
با توجه به محدودیت توسعه شهر قزوین از 3 ضلع جنوبی، شرقی و غربی که به دلیل وجود باغستان سنتی اتفاق افتاده، ایده افزایش تراکم در شهر قزوین در ابتدا ایده منطقی به نظر می‌رسد. با این حال کمبود بالای سرانه فضاهای خدماتی در شهر قزوین و همچنین پالس مثبت افزایش تراکم به افزایش مهاجرت به قزوین می‌تواند از نظر اجتماعی و فرهنگی چالش‌های زیادی برای شهر ایجاد کند. بنابراین تصمیم‌گیری در این حوزه باید بر مبنای پژوهش‌های علمی صورت گیرد و هزینه‌ها و فایده‌های افزایش تراکم یا عدم این افزایش به صورت جدی سنجیده شود.
