ولایت از دلایل گرانی کاذب در بازار مسکن استان قزوین گزارش می‌دهد


آرش صالحی: قزوین از جمله استان¬هایی است که پس از تهران، بیشترین رشد قیمت در مسکن را داشته و نزدیکی به پایتخت کشور یکی از مهمترین دلایل آن است. افزایش قیمت مسکن در استان قزوین پس از رکودی 5 ساله اتفاق افتاده که نوسان¬های ارزی و اقتصادی و گران شدن مصالح ساختمانی در آن دخیل بوده است. افزایش نزدیک به 200 درصدی قیمت خرید مسکن و خالی بودن بیش از 45 هزار خانه در استان، نشانه نابسامانی در بازار مسکن قزوین و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در این بازار است. مطابق گزارش اتحادیه مشاوران املاک استان قزوین که مردادماه سال جاری منتشر شده است، قیمت اجاره¬بها در مناطق برخوردار استان 30 تا 40 درصد و در بافت¬های فرسوده هم 10 تا 15 درصد رشد داشته است. گرانی مسکن در قزوین، بسیاری از برنامه¬ریزی¬ها و حساب و کتاب خانواده¬ها را دچار مشکل کرده است؛ به گونه¬ای که توان آنها برای خرید، رهن یا اجاره را در مکان موردنظرشان کاهش یافته است. تورم موجب ایجاد و تغییر شکل فاصله‌ی طبقاتی در استان شده؛ به نحوی که اهالی محله¬های برخوردار به محله¬های متوسط و ساکنان این محله¬ها هم به محلات پایین شهر نقل مکان کرده¬اند. از طرفی دیگر گرانی مسکن سبب شده قشر کم¬درآمد استان به مناطق حاشیه¬نشین مهاجرت کنند و پدیده حاشیه¬نشینی هم تشدید شود. در واقع گرانی مسکن سبب تغییر رفتار خریدار شده و تفاوت¬های فرهنگی به وجود آورده است. این جابه¬جایی در محل سکونت چه آثار اجتماعی داشته است؟ آیا اقدامی خواهد شد تا تب گرانی در بازار مسکن قزوین فروکش کند؟ با توجه به افزایش بالای قیمت مسکن در استان قزوین، شرایط بازار و ترکیب خریداران تغییر کرده است. حضور خریداران خارج استانی چه تاثیری در گرانی مسکن قزوین داشته است؟
 سفته‌بازی با خانه‌های خالی یک کارشناس اقتصادی، تقاضای سفته‌بازی را از دلایل رشد بی‌منطق قیمت مسکن در استان قزوین دانست و به ولایت گفت: سفته‌بازی یعنی افرادی متقاضی خرید مسکن هستند که نیازی ندارند در واحد مورد تقاضا ساکن شوند و تنها خانه یا واحد مسکونی را برای به دست آوردن سودی که انتظار دارند در آینده نصیب آنها شود، خریداری می‌کنند. بنابراین سفته‌بازی‌ها ناشی از انتظاراتی است که نسبت به آینده بازار مسکن داریم. آرمین رحمانی با اشاره به افزایش خانه‌های خالی در مناطق شهری قزوین از 9/8 درصد در سال 1390 به حدود 17 درصد در سال جاری، اضافه کرد: این افزایش چشمگیر نشان‌دهنده تاثیر بالای سفته‌بازی در خالی نگه‌ داشتن واحدهای مسکونی است و البته بخش کمی از آن هم ناشی از آماده نبودن واحدهای مسکونی در حال ساخت در مناطق مختلف استان است. وی با بیان اینکه این تعداد از واحدهای مسکونی خالی می‌توانند حدود 200 هزار نفر از جمعیت استان قزوین را در خود اسکان دهند، گفت: اگر از همین واحدهای خالی استفاده کنیم، به اندازه کافی مسکن خواهیم داشت و میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن استان متعادل و از افزایش قیمت‌ها جلوگیری خواهد شد. رحمانی، تعداد این خانه‌های خالی را حدود 45 هزار واحد مسکونی بیان کرد و ادامه داد:‌ اگر دولت طرح گرفتن مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی را اجرا کند و در این زمینه سخت‌گیر باشد، بدون تردید مالکان این واحدها هر چه سریع‌تر خانه‌های خالی را به بازار عرضه می‌کنند که این عرضه تاثیر بالایی در شکسته شدن قیمت‌ها خواهد داشت.  تاثیر تهرانی‌ها بر بازار مسکن قزوین این کارشناس با اشاره به تاثیر بازار مسکن تهران بر بازار مسکن قزوین، گفت: همچنین خریداران زیادی ممکن است از پایتخت وارد استان شوند و با توجه به قیمت‌های پایین‌تر مسکن در قزوین، برای سرمایه‌گذاری اقدام به خرید واحدهای مسکونی کنند که البته هنوز میزان اثرگذاری خریداران غیربومی بر بازار مسکن ما بررسی دقیق نشده است. وی بازار مسکن قزوین را بازاری سودآور از نگاه خریداران خارج استان، به ویژه تهرانی‌ها توصیف کرد و افزود: چون بازار مسکن قزوین در مقایسه با بازار شهر بزرگی مانند تهران کوچک‌تر است، ممکن است حضور خریداران غیربومی و تهرانی تاثیر بیشتری بر افزایش قیمت‌های مسکن در استان قزوین بگذارد.  حضور پایتخت‌نشینان به ضرر خریداران هم‌استانی یک مشاور املاک هم با تاکید بر اینکه نسبت به 2 سال پیش، قیمت ملک و مسکن در نقاط مختلف شهر قزوین بیشتر از 3 برابر شده، به ولایت گفت: البته نمی‌توان حضور تهرانی‌ها در بازار مسکن قزوین را رد کرد، اما بیشتر هم‌استانی‌ها و اهالی شهرهای دیگر استان قزوین برای سرمایه‌گذاری، اقدام به خرید مسکن در شهر قزوین و اطراف آن می‌کنند. محمود شفیع‌زاده، سرمایه‌گذاری تهرانی‌ها در بازار مسکن قزوین را چندان موثر در افزایش قیمت‌ها ندانست و تصریح کرد: با توجه به اطلاعات خیلی کم پایتخت‌نشین‌ها از بازار مسکن قزوین چنین حضوری چندان محسوس نیست و مشاهدات ما نشان می‌دهد که بیشتر خود قزوینی‌ها برای سرمایه‌گذاری واحدهای مسکونی را در نقاط ارزان‌تر خریداری می‌کنند. وی ادامه داد:‌ البته اگر حضور پایتخت‌نشینان در بازار مسکن قزوین قوت بگیرد، قطعاً به سود فروشندگان و بنگاه‌های املاک و به ضرر متقاضیان هم‌استانی خواهد بود؛ چرا که تهرانی‌ها به خاطر درآمد بالاتری که دارند، دست بالاتر را در خرید مسکن خواهند داشت و چنین وضعیتی منجر به افزایش قیمت خانه‌ها، به ویژه در مناطق شمالی شهر قزوین خواهد شد.  لزوم انتقال نقدینگی به بخش تولید مسکن یک کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ولایت با اشاره به افزایش سرسام‌آور هزینه‌های تولید مسکن در 2 سال اخیر، گفت: هزینه‌ی ساخت مسکن به 3 بخش قیمت زمین، بهای مواد و مصالح ساخت و هزینه‌‌ی عوارض و مجوزهای نظارتی شهرداری تقسیم می‌شود که متاسفانه هر 3 بخش، به ویژه بهای مصالح ساخت در این 2 سال بسیار افزایش یافته‌اند. ‌سید‌مجید مرتضوی، وجود نقدینگی و سرمایه در گردش زیاد در بازار مسکن را مهمترین علت تورم بالای قیمت خانه و واحدهای مسکونی دانست و اضافه کرد: به همین خاطر دولت و دستگاه‌های مسئول باید شرایطی را فراهم کنند که این نقدینگی به بخش تولید مسکن منتقل شود تا بهای خانه و مسکن تعدیل شود.  تاثیر طرح‌های توسعه شهری در تعدیل قیمت‌ها مرتضوی با تاکید بر نقش مهم عوامل برون‌زا در جهش قیمت مسکن، گفت: تسهیلات بانکی محرک و طرح‌های توسعه شهری که توسط شهرداری و دیگر دستگاه‌ها در نواحی مختلف شهرها اجرا می‌شوند، در کنار مسائلی مانند شمال شهر یا جنوب شهر بودن از جمله عوامل برون‌زا هستند که تاثیر زیادی در تعیین قیمت واحدهای مسکونی دارند. وی با ذکر اینکه هم‌اکنون تفاوت زیادی از نظر قیمت بین نواحی شمالی و جنوبی شهر قزوین وجود دارد، ادامه داد: اگر بانک‌های عامل وام‌های بیشتری برای رونق ساخت‌وساز در مناطق جنوبی به سازندگان پرداخت کنند و شهرداری هم طرح‌های توسعه‌ بیشتری در این نقاط اجرا کند، این اختلاف قیمت فاحش تعدیل خواهد شد.  تاثیر افزایش قیمت ارز و نرخ‌گذاری مقایسه‌ای در حالی که به نظر می‌رسید بازار مسکن در استان قزوین به خواب زمستانی فرورفته و خبری از افزایش معامله و قیمت در این بازار آشفته نیست، مشاهده وضعیت خرید و فروش‌های انجام شده و آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی در فضای مجازی نشان‌دهنده افزایش حدود 10 درصدی قیمت‌ها در یکی دو ماه اخیر است. یک کارشناس اقتصادی این افزایش را ناشی از افزایش قیمت ارز و دلار دانست و به ولایت گفت:‌ بدون تردید افزایش قیمت ارز بر روی قیمت همه کالاها اثر خواهد گذاشت و مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست. ضمن اینکه باید متوجه این نکته باشیم که هر چقدر ارزش پول دخلی کاهش پیدا کند، به همان نسبت خانه و مسکن هم گران خواهد شد. مسعود کثیری‌فر، نحوه نرخ‌گذاری فعلی در بازار مسکن را نوعی نرخ‌گذاری مقایسه‌ای توصیف کرد و افزود:‌ معمولاً این روزها مردم قیمت ملک یا واحد مسکونی خود را با قیمت کالاهای دیگر مانند خودرو مقایسه می‌کنند و هر چقدر قیمت چنین کالاهایی افزایش یابد، شاهد افزایش کاذب بهای مسکن خواهیم بود. وی ادامه داد: همچنین برخی افراد هم قیمت مسکن در قزوین را با شهرهایی مانند تهران و کرج قیاس می‌کنند که البته قیاس مع‌الفارقی است. با این حال نمی‌توان این حقیقت را پنهان کرد که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت و استان‌های مجاور بازار مسکن استان و به ویژه شهر قزوین را به سرعت متاثر می‌کند.  افزایش 20 درصدی معاملات مسکن از سوی دیگر، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان قزوین معتقد است که قیمت مسکن در ساحل ثبات قرار دارد و به همین دلیل میزان معاملات این بخش، نسبت به ابتدای سال افزایش پیدا کرده است. یوسف عبدی شیخلری با بیان اینکه طی 3 ماهه اخیر میزان معاملات مسکن 20 درصد افزایش داشته است، گفت: در این مدت میزان مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی افزایش پیدا کرده و مردم که با ثبات نسبی در قیمت‌ها روبه‌رو شده‌اند، به تدریج وارد بازار خرید و فروش مسکن شده‌ و آن را از حالت رکود و انسداد اول سال خارج کرده‌اند. وی یادآور شد:‌ در اوایل سال جاری افزایش بهای زیادی را در بخش مسکن مشاهده کردیم و افرادی که توان خرید نداشتند، از خرید منصرف و منتظر بازگشت ثبات به بازار شدند. در حال حاضر با ایجاد ثبات در قیمت‌ها، افرادی که قصد خرید مسکن داشتند، وارد بازار شدند. عبدی شیخلری در مورد قیمت مسکن در شهر قزوین هم عنوان کرد: بالاترین قیمت مسکن با نرخ 12 میلیون تومان برای هر مترمربع مربوط به مناطق ملاصدرا و سرتک است. همچنین قیمت هر مترمربع مسکن در دانشگاه و نوروزیان 7 تا 8 میلیون، غیاث‌آباد و شهرک کوثر 5 تا 6 میلیون و مناطق جنوب شهر قزوین 5/3 تا 4 میلیون تومان است. وی ادامه داد: معضل اصلی افزایش قیمت مسکن در استان قزوین کمبود تولید و عرضه مسکن است و اگر بتوانیم به اندازه‌ی کافی مسکن برای هم‌استانی‌ها تولید کنیم، بهای مسکن بسیار کمتر از امروز خواهد شد. با وجود افزایش نسبی معاملات در چند ماه اخیر، به نظر می‌رسد که وضعیت بازار مسکن همچنان در حالت رکود و سکون قرار دارد؛ چرا که کارشناسان مسکن معتقدند به دلیل اینکه افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن با قدرت خرید مردم همخوانی ندارد، کل معاملات ساختمانی راکد مانده و پیش‌بینی شده که تا پایان سال هم این روند رکودی ادامه داشته باشد. با این همه افزایش وام‌های بانکی در بخش مسکن می‌تواند تا حدودی رونق را به این بازار تزریق کند؛ به شرطی که شرایط دریافت این وام‌ها تسهیل شود و سود بازپرداخت آنها متعادل‌تر از گذشته دریافت شود.

شنبه 12 بهمن 1398
04:41:08
 
 
Copyright © 2020 velaiatnews.com - All rights reserved
E-mail : info@velaiatnews.com - Power by Ghasedak ICT